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最高人民法院


关于人民法院贯彻执行两院“通告”的情况报告

1989年12月20日，最高法

委员长、各位副委员长、各位委员：
今年8月15日，最高人民法院、最高人民检察院发布了《关于贪污、受贿、投机倒把等犯罪分子必须在限期内自首坦白的通告》。现在，我就全国各级人民法院贯彻执行的情况汇报如下，请予审议。

（一）
当前，坚决惩治腐败，加强廉政建设，同贪污、受贿、投机倒把等经济领域内的严重犯罪作斗争，是党的十三届四中全会确定的一项重要任务，是人民群众普遍关心的事情。我国自实行改革开放的政策以来，党和国家一直十分重视同经济领域内的犯罪活动作斗争。邓小平同志曾经指出：“我们要有两手，一手就是坚持对外开放和对内搞活经济的政策，一手就是坚决打击经济犯罪活动。”1982年以后，全国各级人民法院坚决执行全国人大常委会《关于严惩严重破坏经济的罪犯的决定》，依法从严惩处了一大批严重破坏经济的犯罪分子，至1988年底，共受理一审经济犯罪案件36万件，判处罪犯46万名，其中贪污犯81433名，受贿犯13026名，投机倒把犯14949名，走私犯2454名，今年3月，第七届全国人民代表大会第二次会议批准的《最高人民法院工作报告》中，提出各级人民法院要把主要力量放在反贪污、反受贿上；同时，对投机倒把、走私、贩毒、诈骗、偷税抗税等其他严重经济犯罪活动，也必须依法严惩。今年1至8月，全国各级法院共受理一审经济犯罪案件47339件，判处罪犯63387名，其中贪污犯4756名，受贿犯1262名，投机倒把犯966名，走私犯241名。但是，当前经济领域的犯罪活动，不仅在社会上蔓延，而且渗透到国家机关，特别是少数国家工作人员贪污、受贿和少数单位的投机倒把犯罪活动仍很猖獗。这些腐败现象，引起了广大干部、群众的不满。
为了深入开展打击严重经济犯罪活动的斗争，在社会上和国家机关中对腐败现象进行一次“大扫除”，给犯有贪污、受贿、投机倒把等罪行的人一个悔过自新的机会，严惩那些拒不悔罪的犯罪分子，以加强廉政建设，振奋全国人民的精神，保障改革开放和现代化建设事业的顺利进行。
根据今年7月举行的中共中央政治局全体会议的建议和有关法律规定，最高人民法院与最高人民检察院共同制定、发布了《关于贪污、受贿、投机倒把等犯罪分子必须在限期内自首坦白的通告》。
“通告”是依照法律的有关规定制定的。我国刑法第一条确定的“惩办与宽大相结合的政策”，是刑法的重要指导思想之一，是我们党和国家同刑事犯罪作斗争的行之有效的一项基本刑事政策。我国刑法和有关刑事法律都充分体现了这一政策思想。刑法第六十三条规定：“犯罪以后自首的，可以从轻处罚。其中，犯罪较轻的，可以减轻或者免除处罚；犯罪较重的，如果有立功表现，也可以减轻或者免除处罚。”刑法第五十九条第一款规定：“犯罪分子具有本法规定的减轻处罚情节的，应当在法定刑以下判处刑罚”。第二款规定：“犯罪分子虽然不具有本法规定的减轻处罚情节，如果根据案件的具体情况，判处法定刑的最低刑还是过重的，经人民法院审判委员会决定，也可以在法定刑以下判处刑罚”。
根据以上法律规定，“通告”的指导思想和它的显著特点，是坚决贯彻惩办与宽大相结合的方针，实行“坦白从宽、抗拒从严”的政策。一方面，“通告”第二条第一款规定：从8月15日起到10月31日止，凡在此期限内“投案自首，积极退赃的，或者有检举立功表现的，依照刑法第六十三条、第五十九条的规定，一律从宽处理。其中，犯罪特别严重，依法应判处死刑的，可以从轻或者减轻处罚，不判处死刑；犯罪较重，依法应判处重刑的，可以从轻、减轻处罚或者免除处罚；犯罪较轻，依法应判处轻刑的，可以减轻处罚或者免除处罚。”第二款规定：“被采取强制措施后坦白全部罪行，积极退赃的，或者有检举立功表现的，参照前款规定，酌情予以从宽处理。”另一方面，在第三条中规定：“凡在规定期限内，拒不投案自首、坦白交代问题的；销毁证据，转移赃款赃物的；互相串通，订立攻守同盟的；或者畏罪潜逃，拒不投案的，坚决依法从
严惩处。”“通告”适用的对象，主要是贪污、受贿、投机倒把等犯罪分子，以便治理党和政府内部的腐败现象。但是，对于走私、行贿、诈骗、偷税抗税等经济犯罪分子也可以适用。

“通告”的发布，体现了党和国家惩治腐败、打击经济犯罪活动，加强廉政建设的决心和行动，反映了广大人民群众的强烈愿望和要求。群众给人民法院来信说：“中央动真格的，我们对惩治腐败、搞好廉政建设充满信心。”

（二）
两个多月来，各级人民法院把贯彻执行“通告”作为一项突出的重要任务来抓。在审判工作任务繁重、人员紧张的情况下，切实加强领导，周密安排部署，抓得紧，行动快，取得了较好的效果，有力地推动了这场斗争健康地、顺利地向前发展。
一、在党委的领导下，在人大及其常委会的监督和政府的支持下，各级人民法院与检察、公安、司法、监察等有关部门密切配合，协调行动。“通告”发布后，各级人民法院组织全体干警结合党中央的邓小平同志关于惩治腐败的一系列重要指示，认真学习，进一步提高了对惩治腐败的重要性和必要性的认识。各级人民法院的主要负责同志会同检察院领导及时向党委作了汇报，取得党委、人大和政府的重视和支持。惩治腐败，同经济犯罪作斗争，单靠法院和检察院自身的力量是不够的，必须在党委领导下，动员广大群众和社会各界力量来进行。因此，各级人民法院普遍加强了与新闻、宣传等部门的配合，通过举行新闻发布会、记者招待会，在电台、电视台、报纸上发表讲话和文章，大量印发、张贴“通告”和有关“通告”的宣传资料，组织广大法院干警走上街头进行宣传、咨询等形式，广泛宣传“通告”，大造舆论，努力做到家喻户晓，尽人皆知。许多法院还深入看守所、监狱宣讲“通告”，动员在押未决人犯和劳改罪犯坦白余罪，并进行检举揭发。在此期间，最高人民法院和最高人民检察院与公安部、司法部先后于8月30日、9月19日和10月16日联合召开了3次贯彻两院“通告”的新闻发布会，最高法院负责人在会上及时通报了法院贯彻执行“通告”的进展情况；着重介绍了人民法院按照刑法和“通告”的规定从宽或者从严判处的典型案例；敦促一切有经济犯罪行为的人及早自首、坦白，争取宽大处理。通过宣传发动，增强了社会各界的信心，动摇了经济犯罪分子，收到了明显的效果：一批经济犯罪分子投案自首，群众检举揭发经济违法犯罪行为的线索也大幅度上升。这次宣传贯彻“通告”声势较大，范围较广，形式也多样化。
二、全国各级人民法院依照法律和“通告”的规定，及时审结了一批宽严典型案件。
从8月15日“通告”发布到10月15日止，全国各级人民法院共新收检察机关起诉的贪污、受贿、投机倒把等经济犯罪案件6755件。这些案件，虽然绝大部分是“通告”以前侦查立案的，由于“通告”中宣布：在“通告”发布后正在办理的贪污、受贿、投机倒把等经济犯罪案件，也适用“通告”的规定，因此，法院适用“通告”判处了经济犯罪案件5167件。其中，贪污1831件，受贿830件；投机倒把181件；判处案犯7913人，其中，从宽判处的2249人，从严判处的989人；从宽中，从轻1295人，减轻737人，免予刑事处分217人。在判处的案犯中，已发生法律效力的4406人。其中，死刑（包括死缓）、无期徒刑和十年以上有期徒刑的351人，五年以上十年以下有期徒刑889人，五年以下有期徒刑3166人；司（局）级干部8人，县（处）级干部91人。
各级人民法院在适用“通告”审理经济犯罪案件中，严格依法办事，坚持以事实为根据、以法律为准绳和对于一切公民在适用法律上一律平等的原则，切实保证“通告”的各项规定得到落实。主要做法是：
1、抓大案要案的审理。万元以上的大案和处级以上干部犯罪的要案影响大、危害大。抓好大案要案的审理，可以让群众看到我们惩治腐败的决心和行动。在这期间人民法院判处的经济犯罪案件中，大案要案占了相当比例，其中有贪污几十万元、上百万元以至几百万元的大案；也有司（局）级和县（处）级干部贪污、受贿被判刑的要案。比如，原广州市白云区竹料信用社会计陈章源，利用职务之便，挪用公款达321万余元。最近，广东省广州市中级人民法院依照全国人大常委会《关于惩治贪污罪贿赂罪的补充规定》中“挪用公款数额较大不退还的，以贪污论处”的规定，以贪污罪，判处陈章源死刑，剥夺政治权利终身。又如，黑龙江省大庆石化总厂老年服务公司经理、副厅级干部关文彬，任职期间，共收受贿赂2．7万元。由于关能够主动投案自首，并退出全部赃款，大庆市中级人民法院根据刑法和“通告”的规定，于9月12日以受贿罪，判决关文彬免予刑事处分。
2、依法严格掌握宽严幅度，该从宽的坚决从宽，该从严的坚决从严。从宽、从严都要依照法律，并按照“通告”的规定，充分体现政策。从宽是在法律范围内的从宽，不是宽大无边。“通告”期间，各级法院适用“通告”规定从宽处理的案件，一般有以下几种情况：（1）投案自首，并交出全部赃款的，依法从轻处罚。如桂广庆投机倒把、受贿案。桂广庆原是湖北省武汉冶金研究所所长，他利用职权，将冶金部拨给该所计划内的5吨镍板私下倒卖，非法获利40余万元，还受贿1．3万余元。桂广庆所犯的罪行，论罪应该判处死刑。但鉴于他主动投案自首，并退出全部赃款，武汉市中级法院依照“通告”的规定，数罪并罚，从轻判处桂广庆无期徒刑，剥夺政治权利终身。被告不服，提出上诉。湖北省高级人民法院经审理认为，根据此案的具体情节和“通告”的精神，从轻的幅度还应当再大一些。因此，终审判决，改判他有期徒刑15年，剥夺政治权利3年。（2）既投案自首，积极退赃，又有立功表现的，依法可以减轻处罚或者免除处罚。如朱希亮贪污、受贿案。朱原是黑龙江省大庆石油管理局天燃气公司器材供应组计划员。他从1988年7月至1989年6月间，利用职务之便，贪污公款8万余元，实得4万余元，同时受贿3万余元。朱希亮在“通告”的感召下，于9月30日携赃款4万余元到吉林市中级法院投案自首，次日又向检察机关交代了全部罪行，退还赃款7万余元和彩电、录象机等赃物，还检举了两名犯罪分子的犯罪事实，均查证属实，予以逮捕，有立功表现，吉林市中级法院依照刑法和“通告”的规定，数罪并罚，减轻判处朱希亮有期徒刑三年，缓刑五年。（3）对于已被采取强制措施或者在押未决人犯能主动坦白交代全部罪行或者余罪，真诚悔罪，积极退赃或检举立功的，根据不同情节，依法也予以从宽处理。如杨义海受贿案。杨系湖北省秭归县航运公司经理兼党总支书记。他利用职务之便，收受贿赂1．2万余元。杨义海归案后，除如实坦白交代自已罪行，退出全部赃款外，还检举揭发了11人的经济犯罪行为，其中10人的罪行已查证属实，1名副厅级干部已被逮捕。秭归县法院认为，杨义海不仅能坦白交代犯罪事实，积极退赃，而且有重大立功表现，依照“通告”的规定，判决免予刑事处分。
对于那些负隅顽抗、拒不交代、隐瞒犯罪、转移赃款赃物或者毁灭证据，或者互相串供，订立攻守同盟，或者畏罪潜逃，企图逃避法律制裁的犯罪分子，则坚决从严惩处，罪该判处死刑的坚决判处死刑，罪该重判的坚决重判。在“通告”规定的期间，最高人民法院依法审理了一批严重经济犯罪案件，其中情节特别严重、依法应当判处死刑的，核准了死刑。这些被核准死刑的罪犯，主要有以下几种情况：（1）罪行被察觉后，不坦白交代，而是继续犯罪。例如，刘俊峰贪污案。刘俊峰利用担任河南省工商银行沈丘县支行东风路储蓄所会计兼负责人的职务之便，贪污公款8万余元。当其罪行败露后，不仅不坦白交代，反而骗取公款1万元潜逃。一、二审法院依法判处其死刑。最高法院核准了对他的死刑判决。（2）隐瞒犯罪，畏罪潜逃，企图逃避法律制裁。如广东省东莞市工商银行石龙办事处金融服务部记帐员林德新，勾结个体户黎锡洪，贪污公款127万余元。作案后，在准备逃往香港时被我公安机关人赃俱获；再如，湖南省工商银新晃侗族自治县支行营业部复核员胡启林与工人吴文波勾结，贪污公款28万余元。胡启林在犯贪污罪期间，又多次挪用公款10万余元，填补帐上亏空，以掩盖贪污罪行。胡、吴自感罪行严重，携带巨额赃款潜逃，先后流窜湖北、四川、甘肃、新疆、贵州、海南等地，后被抓获。最高法院依法核准了上述罪犯死刑。（3）将犯罪所得巨款任意挥霍，给国家造成重大损失。如福建省仙游县郊尾粮站梅塘糖点副食品实物负责人兼门市部付货员陈明华，于1987年12月至1988年5月，利用职务之便，盗卖面粉17万多公斤，价值14万余元，销赃后得款13万余元，大部分用于赌博、挥霍，案发后仅追回赃款4万余元；又如，原北京市皮件三厂副厂长武克强，从1981年至1987年6月，利用职务之便，贪污公款34万余元，实得赃款23万余元，赃款大部分被用于挥霍、行贿，并给北京市皮件三厂造成20万元的经济损失，罪恶累累。上述罪犯，均被最高法院依法核准死刑。
各地人民法院在适用“通告”审理经济犯罪案件中，坚持“一要坚决，二要慎重，务必搞准”的方针，始终坚持把事实搞清楚，把证据搞扎实，并注意查明案发经过和退赃、检举立功等情况，以确保办案质量。从而防止误把不是从轻、减轻情节当作从轻、减轻判处；或者误把假自首、假坦白作从宽处理；同时，也防止依法应该从宽的不敢从宽。
三、大张旗鼓地宣判一批宽严典型案件。各地人民法院在结合宣传贯彻“通告”的同时，及时选择一批自首坦白、检举立功被从宽判处和拒不坦白交代被从严判处的典型案件，大张旗鼓地进行宣判。从8月15日到10月15日，各地人民法院共召开公开宣判大会1044次，宣判宽严典型案件2614件。其中，贪污576件，受贿283件，投机倒把53件，判处案犯4320人，其中，从宽判处772人，从严判处287人；从宽中，从轻判处351人，减轻判处251人，免予刑事处分170人。由于兑现了政策，大大发挥了“通告”的感召力和震慑力，扩大了办案的社会影响，对于敦促犯罪分子自首坦白，取得了明显的效果。如辽宁省丹东市中级法院9月8日召开政策兑现的宣判大会之后不到4天，投案自首人员就增加了一倍多。
各地人民法院在选择典型案件大张旗鼓地公开宣判时，注意选择那些有利于体现“通告”精神，有利于分化、瓦解犯罪分子，有利于改革开放和促进廉政建设的宽严典型案件，就案讲法，全面体现党的政策和国家法律的尊严，造成“兵临城下”的态势，促使犯罪分子放弃侥幸心理，争取走从宽之路，同时，也鼓舞了广大人民群众同经济犯罪作斗争的意志，得到了社会各界群众的支持和拥护。
四、及时指导，使贯彻“通告”的工作健康、深入地向前发展。“通告”是当前打击经济犯罪的一项临时大政策，时间性和政策性强，各地人民法院都加强了对这项工作的指导。最高人民法院针对各地人民法院在贯彻“通告”中遇到的具体适用法律的问题，及时与最高人民检察院作出司法解释下发。为了加强对全国法院贯彻“通告”工作的指导，最高人民法院于10月7日至11日召开了全国部分省、市法院刑事审判工作会议，交流了各地法院贯彻执行“通告”的情和经验，研究了当前存在的问题和解决问题的意见。会议认为，审理在限期内投案自首、坦白交代和拒不投案、顽抗到底的经济犯罪分子，既要敢于依法从宽，也要敢于依法从严；宽不能宽大无边，严要严而有度；并对如何掌握政策、法律界限提出了具体意见。此外，还通过二审和审判监督程序，对下级人民法院适用“通告”规定审理经济犯罪案件加强指导。从而对各地法院正确执行“通告”起到了积极的作用。

（三）
这次贯彻执行“通告”取得了很大成绩，收到了很好的效果。事实说明，从总体上讲，我们国家工作人员绝大多数是好的，是清正廉洁、秉公办事的，这是主流。但也确有少数人受金钱的诱惑和资产阶级思想的腐蚀，以权谋私，贪污受贿，投机倒把，走私诈骗。他们的违法犯罪行为，给国家、集体造成重大经济损失，使党和政府的形象受到损害，必须给予法律制裁。
“通告”规定的限期，到10月31日为止，不再延长，但是，打击严重经济犯罪、惩治腐败的斗争决不能放松。从人民法院贯彻执行“通告”的情况看，各地工作发展不平衡。一些法院对于这场斗争的重要性和长期性认识不足，重视不够；宣传“通告”的声势不够大，群众发动得也不够广泛、深入。一些隐藏较深的经济犯罪分子还没有被挖出来，有些县（区）甚至无1人投案自首。在投案自首的人员中，投机倒把特别是单位投机倒把和走私、行贿的也较少。这表明这场斗争还需要进一步深入进行下去。
邓小平同志在最近指出，惩治腐败不是搞一天两天、一月两月，整个改革开放过程中都要反对腐败。江泽民同志在庆祝中华人民共和国成立四十周年大会上的讲话中，也指出：贪污盗窃、行贿受贿、投机倒把牟取暴利的现象，在我国已经产生扰乱经济秩序，败坏社会风气，影响社会安定的严重后果。我们与经济犯罪和腐败现象作斗争，不仅是经济领域内的一场严峻斗争，而且是一场关系到国家生死存亡的政治斗争。只要改革开放继续，并且最终要获得成功，严惩经济领域中严重犯罪的斗争就不能停止。因此，这是一场长期的、艰巨的、复杂的斗争，必须坚决克服急于求成或者只搞一阵子的错误认识，树立长期作战的思想，增强阶级斗争观念，加强人民民主专政，加强人民法院的队伍建设，特别是廉政建设，充分发挥审判机关的职能作用，把打击严重经济犯罪作为人民法院的一项长期的重要任务抓紧抓好。
各级人民法院要在各级党委的领导下，在人大及其常委会的监督下，继续与检察、公安、司法、监察等有关部门密切配合，抓住目前的有利时机，继续深入发动群众，动员社会力量，形成打击经济犯罪分子的天罗地网，扫除死角，把惩治腐败、打击经济犯罪活动的斗争进行到底。
打击经济犯罪是否有力，关键在于能否严格执法，依法办事。当前，“以罚代刑”的问题仍然相当严重，以致不少严重经济犯罪案件本应移送人民法院追究刑事责任，但有关部门只作行政处罚或经济处罚了事。这种“以罚代刑”的结果，造成了对一些严重经济犯罪活动打击不力，引起广大群众的强烈不满。对于这个问题，党中央、国务院都很重视，要求采取措施，加以解决。我们认为，凡构成犯罪，依法需要追究刑事责任的案件，都应当依法向人民法院起诉，由人民法院审判，任何机关无权擅自处理，不得以罚代刑。希望全国人大常委会在这方面加强监督，给予支持；有的还涉及到法律的修改问题，建议及时予以解决。
“通告”期限届满以后，各级人民法院将继续坚持对严重破坏经济的犯罪分子实行从严惩处的方针，继续坚持惩办与宽大相结合，坦白从宽、抗拒从严的政策。坦白从宽的大门始终是敞开的。对投案自首和立功者，只要符合刑法第六十三条规定的条件，仍将依法从轻、减轻处罚，有的还要依法免予刑事处分。但是，从宽的幅度不会再象“通告”规定的那么大了。现在离“通告”到期只有几天的时间了，我们还要正告那些犯有贪污、受贿、投机倒把等罪行的经济犯罪分子，要抓紧时机，自首坦白，立功赎罪，争取走从宽的道路。
在“通告”期间投案自首的和查获的贪污、受贿、投机倒把等经济犯罪案件，今后将大量起诉到法院。及时、正确审理这些案件，是人民法院今冬和明年上半年的重要任务。人民法院审理这些案件，将继续适用“通告”的规定，依法处理。我们在最近召开的部分省、市法院刑事审判工作会议上，对今后工作作了部署，强调在“通告”到期后，各级人民法院仍要加强领导，总结经验，克服缺点，统筹安排，继续把严惩严重经济犯罪分子的斗争抓紧抓好。人民法院决心在党的领导和人大及其常委会的监督下，与有关部门密切配合，把这场斗争深入持久地进行下去，坚决依法从严惩处严重经济犯罪分子，坚决惩治腐败，夺取更大的胜利！为治理整顿、改革开放和社会主义现代化建设作出更大的贡献！


辽宁省大连市人民政府


大连市城市住宅区物业管理办法

大政发 [1999] 123号



第一章 总则
第一条 为加强城市住宅区物业管理，维护物业产权人、使用人和物业管理企业的合法权益，保障物业的合理使用，创造良好的居住生活环境，根据国家和省的有关规定，制定本办法。
第二条 本办法所称城市住宅区，是指在城市规划区内以住宅为主，配套设施比较齐全，具有一定规模的居住区域。
本办法所称城市住宅区物业（以下简称物业），是指城市住宅区内房屋及相关的共用设施、设备和场地。
本办法所称物业管理，是指物业管理企业依据物业管理合同约定，对物业进行管理和为物业产权人、使用人提供服务的活动。
第三条 本办法适用于大连市行政区域内城市住宅区的物业管理。
城市新建住宅区和共用设施、设备齐全的原有住宅区，应当实行物业管理；配套设施尚不齐全的城市原有住宅区，应当通过整治，逐步创造条件，实行物业管理。
第四条 大连市房地产管理局以及县（市）、旅顺口区、金州区、大连经济技术开发区、大连高新技术产业园区、大连金石滩国家旅游度假区的房地产管理部门，是辖区内物业管理行政主管部门。
市及县（市）、区、大连经济技术开发区、大连高新技术产业园区、大连金石滩国家旅游度假区物业管理办公室，具体负责本辖区内物业管理的日常管理工作。
政府有关部门及街道办事处，应协助物业管理行政主管部门做好物业管理工作，并在各自职权范围内，对物业管理工作进行指导、协调和监督。

第二章 物业产权人大会和委员会
第五条 物业产权人委员会是城市住宅区物业产权人对物业实行自我管理的群众性组织。物业产权人委员会由物业产权人大会或物业产权人代表大会（以下统称物业产权人大会）选举产生。
第六条 物业产权人大会由物业管理区域内全体物业产权人组成；物业产权人较多的，可按比例推选物业产权人代表，组成物业产权人代表大会。
公有住宅的使用人可以按比例推选物业使用人代表，出席物业产权人大会，并行使与物业使用人相关的表决权。
第七条 共用设施、设备齐全的原有住宅区，公有住宅出售率达到40％以上以及新建住宅区出售和入住率达到总套数50％以上的，原产权或开发建设单位应在达到规定条件后3个月内，在物业管理行政主管部门协调、指导下，组织物业产权人召开物业产权人大会。
第八条 物业产权人大会应当由超过2／3的物业产权人或物业产权人代表以及具有表决权的物业使用人代表出席方可举行。
物业产权人大会作出的决定，应由半数以上的物业产权人或物业产权人代表和具有表决权的物业使用人代表通过，并在物业管理区域内公布后方可生效。
第九条 物业产权人大会每年召开1次。经20％以上的物业产权人或物业产权人代表提议，或物业产权人委员会认为确有必要时，可临时召开物业产权人大会。
召开物业产权人大会，应邀请物业管理行政主管部门及所在地街道办事处、公安派出所等有关单位列席。
第十条 物业产权人大会的职权：
（一）审议《物业产权人公约》、《物业产权人委员会章程》；
（二）选举、改选物业产权人委员会，增补或撤换物业产权人委员会委员；
（三）听取和审议物业产权人委员会关于物业管理的工作报告和财务报告，修改或撤销物业产权人委员会不适当的决定；
（四）审议物业管理企业的委托办法；
（五）决定物业管理的其他有关事项。
第十一条 物业产权人大会选举产生的物业产权人委员会成员由7至13人组成，设主任1人、副主任1至2人。主任、副主任从物业产权人委员会委员中选举产生。
物业产权人委员会每届任期3年，主任、副主任、委员可以连选连任。
物业产权人委员会任期届满1个月前，应当组织换届选举，产生新一届物业产权人委员会。
第十二条 物业产权人委员会的权利：
（一）选聘物业管理企业，签订、变更或解除物业管理委托合同；
（二）审议物业管理企业年度工作计划和费用预算；
（三）检查、监督物业管理企业的物业管理工作情况；
（四）审议物业管理服务收费标准及使用情况；
（五）负责维修资金的筹集和使用管理；
（六）监督公共建筑、共用设施、设备和物业管理办公、经营用房的使用情况；
（七）物业产权人大会赋予的其他权利。
第十三条 物业产权人委员会的义务：
（一）向物业产权人大会报告工作；
（二）执行物业产权人大会通过的各项决议，接受物业产权人监督；
（三）监督物业产权人遵守《物业产权人公约》，协助物业管理企业落实各项管理工作；
（四）履行物业管理委托合同，保障物业管理区域内各项管理目标的实施；
（五）接受物业管理行政主管部门的监督、指导。
第十四条 物业产权人委员会每个季度例会1次。有2／3以上委员提议或主任、副主任认为有必要时，可以增加例会。
物业产权人委员会召开会议必须有过半数委员出席。会议作出的决定，应经过半数委员通过，并在物业管理区域内公布后生效。
第十五条 物业产权人委员会应自选举产生之日起15日内，持下列文件向物业管理行政主管部门申请登记备案：
（一）登记备案申请；
（二）《物业产权人委员会章程》和《物业产权人公约》；
（三）《物业产权人委员会组成人员登记表》；
（四）物业产权人、使用人代表和物业产权人委员会委员选举办法。
物业管理行政主管部门自受理登记备案之日起15日内发给登记备案证书。发给证书的日期，为物业产权人委员会成立的日期。
第十六条 物业产权人大会、物业产权人委员会作出生效的决定，物业管理区域内的全体物业产权人、使用人必须遵守。
物业产权人大会、物业产权人委员会作出的决定，不得与法律、法规和规章相抵触。有关决定与物业管理委托合同不相一致的，应事先与物业管理企业协商。

第三章 物业管理企业
第十七条 物业管理企业是指依照法定程序设立，以物业管理和社区服务为经营业务，独立核算，并具有企业法人资格的经济组织。
物业管理企业享受国家有关第三产业的政策。
第十八条 物业管理企业应自领取营业执照后1个月内，持下列资料到物业管理行政主管部门申请办理《物业管理企业资质证书》：
（一）营业执照副本；
（二）企业章程；
（三）企业法定代表人及总经理的任职文件及个人资料；
（四）专业技术人员的资格证书、任职文件或聘用合同；
（五）物业管理行政主管部门规定的其他资料。
第十九条 对物业管理企业的资质实行年检制度和等级评定制度，具体办法按国家有关规定执行。
第二十条 物业管理企业变更登记或被撤销时，应于工商行政管理部门批准之日起15日内，到物业管理行政主管部门备案。
第二十一条 物业管理企业的权利：
（一）依照物业管理委托合同和有关规定，对物业实施管理；
（二）制止违反物业管理制度的行为；
（三）请求物业产权人委员会协助管理；
（四）选聘专业公司承担专项工程，但不得将物业管理权转让给第三人。
第二十二条 物业管理企业的义务：
（一）履行物业管理委托合同，依法经营；
（二）接受物业产权人、使用人和物业产权人委员会的监督；
（三）接受物业管理行政主管部门的监督、指导；
（四）定期向物业产权人、使用人公布物业管理服务费和维修基金的收支帐目；
（五）法律、法规和规章规定的其他义务。

第四章 物业管理与收费
第二十三条 物业管理实行物业产权人自我管理与委托物业管理企业专业管理服务相结合的原则。
新建住宅区物业产权人委员会成立前，由开发建设单位委托物业管理企业实施前期物业管理。物业产权人委员会成立后，由其选定的物业管理企业实施物业管理。
委托物业管理企业实行专业管理服务，应当签订物业管理委托合同，明确双方的权利和义务。
第二十四条 前期物业管理服务项目包括下列内容：
（一）对物业的规划设计提出意见和建议；
（二）对防水、地下管网等隐蔽工程的质量进行监督；
（三）配合物业管理行政主管部门参与物业竣工综合验收；
（四）管理工程技术和物业产权人、使用人与物业管理相关的档案资料；
（五）为物业产权人、使用人办理入住手续，对物业产权人、使用人的装饰装修进行管理；
（六）本办法第二十八条第（一）至（四）项规定的内容；
（七）前期物业管理委托合同约定的其他事项。
第二十五条 购买（承租）物业的单位和个人，应在签订购房（租赁）合同的同时，与原产权或开发建设单位签订前期物业管理服务协议。
第二十六条 物业产权人委员会选定物业管理企业后，负责前期物业管理的物业管理企业应在物业产权人大会决定的期限内，将开发建设单位提供的下列资料移交给物业产权人委员会或其委托的物业管理企业：
（一）政府主管部门的项目批准文件；
（二）规划图和竣工总平面图；
（三）单体建筑、结构、设施、设备竣工图及工程质量验收资料；
（四）地下管网竣工图、电路示意图、隐蔽工程验收记录；
（五）竣工综合验收合格证书；
（六）各种设备及材料的检验合格证书、质量保证书、使用说明书；
（七）环保、绿化等相关工程验收资料；
（八）其他必要的资料。
第二十七条 物业产权人委员会选聘物业管理企业可以采取招标或协商的方式进行。1个物业管理区域，只能选聘1个物业管理企业。
第二十八条 物业管理服务内容一般应包括：
（一）房屋共用部位、设施、设备的维修、养护及运行服务；
（二）环境卫生及生活垃圾的收集；
（三）协助当地公安机关搞好物业管理区域内公共秩序及安全巡查工作；
（四）车辆停放秩序的管理及停车场的经营管理；
（五）非市政管理部门管理的道路、绿地、建筑小品、庭院灯、草坪灯等的养护管理；
（六）维修基金利息使用财务管理和物业管理档案资料管理；
（七）开展社区服务，参与社区文化建设；
（八）物业管理委托合同约定的其他事项。
第二十九条 物业管理委托合同期满，一方不再续签的，应在合同期满前两个月内通知对方。合同有效期内，物业管理企业破产或被解聘的，在物业产权人委员会重新选定物业管理企业之前，由物业产权人委员会对物业实行自我管理，或委托物业管理行政主管部门委派的物业管理企业
代管。
代管物业的物业管理企业，在竞聘对该物业的管理时，享有优先受聘权。
第三十条 物业管理企业在物业管理委托合同终止或解除后7日内，应向物业产权人委员会移交物业管理档案资料、有关财务帐册以及物业管理办公、经营用房、场地和其他财物。
第三十一条 物业管理服务费用的构成按国家计划委员会、建设部《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》（计价费〔1996〕266号）执行。
收取物业管理服务费用（含前期物业管理服务费用），必须到物价行政管理部门办理经营性收费许可证。
第三十二条 前期物业管理服务费用由开发建设单位和购买房屋的物业产权人、入住的使用人承担。
前期物业管理委托合同和服务协议对前期物业管理服务收费标准有约定的，经物价行政主管部门会同物业管理行政主管部门核准后，可按合同约定执行；没有约定的，由市物价行政主管部门会同物业管理行政主管部门确定。
第三十三条 物业管理服务收费标准，由物业产权人委员会与其选定的物业管理企业协商，经物业管理行政主管部门审核，报物价行政主管部门批准后执行。但国家和省、市已有规定的，须按规定执行。
物业管理企业为物业产权人、使用人提供的特约服务，没有收费标准的，由物业管理企业与物业产权人、使用人协商定价；国家和省、市有收费标准的，按标准执行。
第三十四条 物业管理企业应每半年向物业产权人、使用人公布物业管理服务费收支情况，接受物业产权人委员会或物业产权人、使用人的监督。
第三十五条 城市新建住宅区，开发建设单位应按房屋造价（成本价）1％的比例缴纳物业管理专项资金，用于购买物业管理经营用房。物业管理经营用房按物业总建筑面积1％的比例，以成本价在临街房屋首层提供。
物业管理专项资金，市内四区交市物业管理办公室专项存储；其他县（市）、区交当地物业管理办公室专项存储。
物业管理经营用房经营收入扣除经营成本后结余部分，全部用于补充维修基金的不足。
第三十六条 建筑面积在5万平方米以下的住宅区，开发建设单位应无偿提供150平方米的物业管理办公用房。每增加5万平方米，增加50平方米物业管理办公用房。提供的物业管理办公用房，应充分考虑办公及群众办事方便。
第三十七条 规划土地行政主管部门和开发建设单位在进行新建住宅区规划设计时，应将物业管理办公、经营用房、停车场等建设作为规划设计条件。
第三十八条 物业管理办公、经营用房的产权归住宅区全体物业产权人所有，不得分割、抵押、交换、买卖。
第三十九条 物业管理行政主管部门应建立投诉受理制度，接受物业产权人委员会和物业产权人、使用人及物业管理企业对违反本办法行为的投诉。

第五章 物业的使用与维护
第四十条 住宅区内的物业产权人和使用人，应按照法律、法规、规章和《物业产权人公约》的规定使用物业。
第四十一条 物业管理区域内禁止下列行为：
（一）擅自改变房屋基础、承重结构和外貌；
（二）擅自建设建筑物、构筑物；
（三）占用、损坏共用部位和共用设施、设备；
（四）安装影响周围环境或者房屋结构的动力设备；
（五）乱设摊亭、集贸市场；
（六）随意停放车辆，乱抛垃圾，乱堆杂物；
（七）践踏、占用绿地，攀折花木；
（八）排放或者存放有毒有害物品，发出超过规定标准的噪音；
（九）乱挂、乱贴、乱画和擅自安装护栏、吊栏、晒衣架；
（十）法律、法规、规章规定的其他违法行为。
第四十二条 物业产权人、使用人装修房屋需要改变房屋结构、外貌或明显加大荷载的，必须按规定经有关部门批准并告知物业管理企业。对未经批准擅自装修的，物业管理企业、其他物业产权人和使用人，有权制止并报告有关部门。
第四十三条 物业产权人、使用人改变物业使用性质的，应按国家规定报有关行政主管部门办理相关手续。影响他人利益的，应征得相邻物业产权人、使用人的同意。
第四十四条 在物业管理区域内对供电、供水、排水、供气、供热、道路、通讯、有线电视等共用设施，新增或进行维修、改造的，应向物业管理企业通报，并就恢复和赔偿等事项签订协议后方可施工。
第四十五条 实行封闭物业管理的住宅区内的停车场和由物业产权人出资建设的停车场地，由物业产权人委员会委托物业管理企业管理，并按规定收取车辆停放管理费。其中，占用由城建行政主管部门建设和维护道路的，应事先到城建行政主管部门办理有关手续。
第四十六条 利用物业管理区域内房屋和共用设施、设备及公共场地设置经营性广告的，应当在征得相关物业产权人、使用人和物业产权人委员会的书面同意并签订有偿使用协议后，方可到户外广告管理部门办理手续。
第四十七条 物业管理区域内车辆停放管理费和户外广告有偿使用费收入，扣除成本后结余部分的60％用于物业维修和绿地养护；40％用于弥补经物业产权人委员会同意减免的物业管理服务费和便民服务费用。
第四十八条 物业管理区域内的供水、供电、供气、通讯、有线电视等，应由各专业管理部门管理到用户，并负责维修和管理。如需委托物业管理企业管理，双方应当签订管理协议，并缴纳委托管理费用。
第四十九条 物业产权人转让或出租物业时，应当将《物业产权人公约》、《物业使用守则》告知受让人或承租人。
物业转让合同或租赁合同签订之日起1周内，受让方或承租方应将受让或承租情况书面告知物业管理企业。
第五十条 实行物业管理的住宅区内应建立维修基金。维修基金的筹集、核算、计提及使用管理，按《大连市城市住宅售后修缮资金计提及使用管理暂行规定》执行。
第五十一条 物业管理企业应当依照国家和省、市关于城市房屋维修、养护、危险房屋管理及公房售后维修养护等规定，加强房屋共用部位、共用设施、设备的维修管理，保障房屋使用安全，保持和提高房屋完好程度与使用功能。
物业管理企业未按规定维修房屋共用部位、共用设施、设备或维修中造成物业产权人、使用人损失的，应承担赔偿责任。
第五十二条 物业维修时，相邻物业产权人、使用人应予以配合。因阻挠、妨碍维修造成他人财产损失和人身伤害的，由阻挠、妨碍的责任人承担赔偿责任和相关的法律责任。
物业产权人因维修房屋自用部位、自用设施、设备或应维修而不维修，造成相关物业产权人、使用人损失的，应承担赔偿责任。
第五十三条 保修期内房屋共用部位、共用设施、设备的维修、养护及运行服务的费用由开发建设单位承担。

第六章 法律责任
第五十四条 物业管理企业未按本办法的规定和物业管理合同约定实施物业管理的，物业产权人、使用人有权向物业产权人委员会或者物业管理行政主管部门投诉，物业行政主管部门可责令其限期改正；情节严重的，物业产权人委员会有权解除物业管理委托合同，造成损失的，应当承
担赔偿责任。
第五十五条 物业管理企业违反本办法规定，未取得《物业管理企业资质证书》从事物业管理，其所签订的物业管理合同无效，物价行政主管部门不予办理收费许可证；擅自设立收费项目、提高收费标准的，由物价行政主管部门按照有关法律、法规和规章的规定处罚。
第五十六条 开发建设单位不按本办法规定缴纳物业管理专项资金、维修基金、以及不提供物业管理办公、经营用房和物业档案资料的，由物业管理行政主管部门责令其限期缴纳或提供。逾期拒不缴纳和提供的，物业管理行政主管部门可提请人民法院强制执行。
第五十七条 物业产权人大会作出的决定违反本办法规定的，由物业管理行政主管部门责令其限期改正，或者撤销其决定，并通告全体物业产权人、使用人。
物业产权人委员会作出的决定违反本办法规定的，由物业产权人大会予以撤销，并由责任人承担相应的责任。
第五十八条 对不按规定交纳物业管理服务费的物业产权人、使用人，物业管理企业可以按照应交金额的0．3％按日加收滞纳金；拖欠物业管理服务费的，物业管理企业可按双方协议，依法申请仲裁或向人民法院提起诉讼。
第五十九条 物业产权人、使用人或其他单位、个人违反本办法，损坏房屋及共用设备、设施和损害公共利益的，由物业管理行政主管部门责令其限期改正，赔偿损失并可处以500元以上5000元以下的罚款。
违反本办法第四十一条规定的，由政府有关部门按照法律、法规和规章的规定予以处罚。
第六十条 当事人对行政处罚不服的，可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。
当事人在规定期限内不申请复议，不提起诉讼，又不履行行政处罚决定的，作出处罚决定的机关可以申请人民法院强制执行。

第七章 附则
第六十一条 本办法中《物业使用守则》、《物业产权人公约》、《物业产权人委员会章程》的示范文本，由市房地产管理局制定。前期物业管理委托合同和服务协议、物业管理委托合同的示范文本，由市房地产管理局会同市工商行政管理局制定。
第六十二条 配套设施比较齐全但公有住宅出售率未达到40％的城市城市原有住宅区，物业管理行政主管部门可以组织产权及经营管理单位，参照本办法前期物业管理的有关规定实行物业管理。
第六十三条 城市规划区外经批准建设的住宅区和城市规划区内的办公、商住、别墅等其他类型的物业管理，参照本办法规定执行。
第六十四条 本办法由大连市房地产管理局负责解释。
第六十五条 本办法自2000年1月1日起施行。大连市人民政府1995年7月21日发布的《大连市城市住宅小区物业管理办法》即行废止。



1999年12月23日