厦门市住宅区物业管理条例（2004年修正）
福建省厦门市人大常委会
厦门市住宅区物业管理条例（2004年修正本）
（1998年10月29日厦门市第十一届人民代表大会常务委员会第八次会议通过，根据2004年6月4日厦门市第十二届人民代表大会常务委员会第十二次会议通过的《关于修改〈厦门象屿保税区条例〉等十二件法规的决定》修正）
第一章 总则
第一条 为规范本市住宅区物业管理，明确业主、使用人、物业管理企业及开发建设单位之间的权利和义务，保障住宅区物业的合理使用，创建整洁、安全、文明、舒适的居住环境，遵循国家有关法律、行政法规的基本原则，结合本市实际，制定本条例。
第二条 本条例所称住宅区，是指以住宅房屋为主，并有相配套的公共设施的居住小区、居住组团、商住楼等。住宅区的范围由市建设行政主管部门会同有关部门划定。
本条例所称业主，是指住宅区内住宅和非住宅房屋的所有权人。
本条例所称使用人，是指物业的承租人和非业主的使用人。
本条例所称物业管理，是指业主组成业主委员会对其物业的共有部分和共同事务委托物业管理企业进行管理的活动。
第三条 市建设行政主管部门是本市住宅区物业管理的主管部门，负责组织实施本条例。
各有关行政管理部门在各自职责范围内，协同实施本条例。
街道办事处、镇人民政府协助有关行政管理部门对物业管理进行协调、监督。
第二章 业主自治管理
第四条 业主通过业主会议或业主代表会议选举成立业主委员会，对住宅区物业实施自治管理。
第五条 业主会议由住宅区内全体业主组成。业主人数较多的，也可以推选业主代表，组成住宅区业主代表会议。
业主会议或业主代表会议（以下统称业主会议）必须有代表百分之五十以上表决权的业主出席才能召开。
业主可以书面委托代理人出席业主会议，不满十八周岁的业主由其法定代理人出席。
第六条 有下列情形之一的，在市建设行政主管部门和住宅区所在街道办事处、镇人民政府的监督指导下，开发建设单位应在六个月内，组织召开第一次业主会议，选举产生业主委员会：
（一）住宅区已入住的建筑面积达到百分之五十；
（二）房屋交付使用满二年。
一个住宅区成立一个业主委员会。
第七条 业主会议每年至少召开一次，以投票或其他方式表决。表决权按建筑面积每平方米一个表决权或每一份额一个表决权计。业主代表按所代表的表决权行使。
经持有过半数以上表决权的已入住户提议，可推迟召开第一次业主会议，但须在提议中提出推迟召开业主会议的具体日期和理由，并且推迟时间不得超过六个月。
经代表百分之二十以上表决权的业主提议，可以召开临时业主会议。业主委员会应在接到提议后十日内就其所提议题召开临时业主会议。
业主会议的决定，以出席会议的业主所代表表决权的过半数通过。
第八条 业主会议的职权：
（一）制订和修改业主委员会章程、业主公约；
（二）选举、撤换业主委员会的组成人员；
（三）决定住宅区有关公共利益的重大事项；
（四）听取和审议业主委员会的工作报告，监督业主委员会的工作，改变或撤销业主委员会不适当决定；
（五）决定聘请、解聘物业管理企业，并可授权业主委员会行使；
（六）审议公共设施专用基金的使用情况；
（七）其他应由业主会议行使的职权。
第九条 业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，持成立业主委员会登记申请书、业主委员会委员名单，向所在街道办事处备案。
第十条 业主委员会委员由业主会议在业主、直管公房和单位自管房的业主或其授权的使用人中选出。业主委员会根据住宅区规模由五至十五人组成，其中设主任一人，由业主会议或业主委员会会议在委员中选举产生。业主委员会对业主会议负责。
业主委员会会议由主任召集，召开会议必须有过半数委员出席，作出决定须全体委员过半数同意。
业主委员会委员每届任期三年，可连选连任。
第十一条 业主委员会应当维护全体业主的合法权益，履行下列职责：
（一）审议决定物业管理企业制订的物业管理计划；
（二）召集和主持业主会议，并报告年度工作；
（三）根据业主会议授权，与物业管理企业签订、变更或解除物业管理委托合同；
（四）审议决定物业管理企业提出的大中维修、更新改造公共设施的报告；
（五）审议住宅区物业管理服务费的收费标准；
（六）监督、指导、支持物业管理企业对住宅区的管理、服务工作；
（七）督促业主和使用人履行业主公约，交纳物业管理服务费和房屋公共维修金；
（八）协调业主和使用人与物业管理企业的关系。
业主委员会不得直接从事以营利为目的的经营活动。
第十二条 业主公约由第一次业主会议制定。
业主公约是由业主承诺的、对全体业主具有约束力的有关业主在住宅区使用、维护物业及其管理等方面权利义务的行为守则。使用人应当遵守业主公约的有关内容。
第十三条 业主公约应当包括下列内容：
（一）业主会议的召集程序、方式及决定重大事项的方式；
（二）使用住宅区内公共设施和房屋共用部位、共用设备的权利与义务；
（三）业主参与物业管理的权利；
（四）业主对业主委员会及物业管理企业的监督权；
（五）物业各项维修和管理费用的缴交；
（六）业主应遵守的行为准则；
（七）违反业主公约的责任；
（八）其他有关事项。
第三章 物业管理服务
第十四条 从事物业管理的企业应取得国家规定资质资格，并在其资质等级范围内从事相应的物业管理服务。
第十五条 鼓励业主委员会采用招标投标的方式选聘物业管理企业。
业主委员会应当与选聘的物业管理企业签订物业管理委托合同。委托合同应当于签订之日起三十日内由物业管理企业报市建设行政主管部门备案。
物业管理企业可就受委托的专项业务聘用有相应资质的专营公司或专人承担，可对业主委员会委托的项目进行经营。
第十六条 当事人在物业管理委托合同中约定的物业管理事项应当包括下列内容：
（一）房屋共用部位、共用设备的使用管理、维修和更新；
（二）住宅区内公共设施的使用管理、维修和更新；
（三）绿化、环境卫生管理服务；
（四）停车场地的管理；
（五）维护公共秩序；
（六）物业维修、更新费用的管理；
（七）物业档案资料的保管和移交。
第十七条 在住宅区物业使用中禁止下列行为：
（一）损坏房屋承重结构；
（二）擅自改变房屋设计用途和改变房屋外貌；
（三）占用、损坏住宅区内公共设施或房屋的共用部位、共用设备以及擅自移装共用设备；
（四）乱抛乱倒乱堆垃圾、杂物；
（五）排放有毒、有害物质或发出超过规定标准的噪声；
（六）不按指定地点停放车辆；
（七）法律、法规及业主公约禁止的其他行为。
业主委员会和物业管理企业对住宅区内的上述行为，有权予以劝阻、制止，要求恢复原状或者依法赔偿损失。
第十八条 任何单位和个人在住宅区内开挖、埋设或维修供电、给排水、排污、煤气、邮电通讯等管道管线，应按规定报有关部门审批，并与物业管理企业就开挖后的路面、绿地等恢复原状或赔偿损失的事项签订协议后，方可施工。
第十九条 凡房屋及附属设施有影响市容或者可能危害毗邻房屋安全及公共安全，按规定应由业主修缮的，业主应及时进行修缮。拒不进行修缮的，由业主委员会委托物业管理企业进行修缮，其费用由业主承担。
第二十条 住宅区的管理维修责任，按下列规定划分：
（一）房屋自用部位和自用设备的维修、更新费用，由业主承担；
（二）房屋的共用部位、共用设备的管理维修由物业管理企业负责，维修费用按异产毗邻房屋维修责任划分与费用分摊规定，从房屋公共维修金中支出；直管公房和单位自管房按房改政策出售的，由出售方从公房售后提取的房屋公共维修金中分摊相关费用；
（三）开发建设单位投资的公共设施管理、维修、更新改造由物业管理企业负责，维修、更新改造费用从公共设施专用基金中支出；
（四）政府投资的公共设施的管理、维修、更新改造等工作由有关行政管理部门或专业部门负责，也可委托物业管理企业承担，并支付相应费用；
（五）住宅区内公共设施的管理、维护、维修、更新改造等责任不明确的，由市建设行政主管部门会同相关部门共同确定。
第二十一条 房屋公共维修金由业主缴纳，按栋号或梯号专款专用，不得挪作他用，并应按栋号或梯号设立维修金档案。
公共设施专用基金由开发建设单位一次性缴纳设立。
公共设施专用基金以及房屋公共维修金的管理办法由市人民政府制定。
第二十二条 物业管理企业根据物业管理委托合同向业主、使用人收取物业管理服务费。物业管理服务费实行政府指导价管理。政府指导价由市物价管理部门按小区类别、楼字类型、服务项目核定，并报市人民政府备案。
物业管理企业为业主和使用人提供的特约服务，物价管理部门有收费标准的，按规定执行；没有规定收费标准的，由双方当事人约定。
物业管理企业收费的项目和标准应当公布。已按照本条例向业主或者使用人收取物业管理服务费用的，其他任何单位和个人不得重复收取性质相同的费用。
第二十三条 住宅区内有经济收入的公用配套设施、设备和场地，由物业管理企业按委托管理合同经营，其收入用于补充住宅区的物业管理服务等费用。
第二十四条 业主委员会应依据城市管理有关规定和物业管理委托合同对物业管理企业进行监督，并支持物业管理企业按照市人民政府有关部门的要求开展各项创优活动。
业主委员会、物业管理企业应协助居民委员会依照《中华人民共和国城市居民委员会组织法》的规定开展相关工作。
第二十五条 物业管理企业应及时处理业主及使用人对物业管理的投诉。
市建设主管部门应当建立投诉受理制度，接受业主委员会、业主和使用人对违反本条例行为的投诉。
第四章 物业的前期管理与移交
第二十六条 开发建设项目在方案设计和设备安装过程中，应具备物业管理所必需的物业管理用房、安全防范设施以及便于开展物业管理服务的各项功能。
第二十七条 开发建设单位不得将房屋的共用部位、共用设备或公共设施的所有权、使用权单独转让。
第二十八条 开发建设单位尚未出租、出售的空置房屋的管理服务费，由开发建设单位承担。
业主委员会成立之前，由开发建设单位自行管理或委托物业管理企业实行物业管理，委托管理的应提供物业管理所需的工程建设档案资料。
第二十九条 开发建设单位应当在业主委员会成立之日起三十日内，向业主委员会移交下列工程建设档案资料：
（一）住宅区规划图、竣工总平面图；
（二）单体建筑、结构、设备竣工图；
（三）地下管网竣工图；
（四）各种设备的使用说明书、电路示意图；
（五）环保、绿化等相关工程竣工验收资料；
（六）其他必要资料。
业主委员会应在签订物业管理委托合同后十日内，将前款规定的资料交物业管理企业保管。物业管理企业应当在物业管理委托合同终止或解除后的十日内，向业主委员会移交原保管的资料。
第三十条 开发建设单位应当在移交工程建设档案资料的同时，按建设总投资的百分之二，一次性向业主委员会划拨住宅区的公共设施专用基金，由业主委员会设专帐管理。市建设行政主管部门对公共设施专用基金的划拨和使用情况进行监督。
第三十一条 开发建设单位应向业主委员会移交已分摊计费到户的用于公共服务的物业管理用房，物业管理用房面积为住宅区总建筑面积的千分之二，最低使用面积为三十平方米，最多使用面积为二百平方米，其所有权属全体业主共同所有。
第五章 法律责任
第三十二条 开发建设单位违反本条例，有下列情形之一的，由市建设行政主管部门根据情节轻重分别予以处罚：
（一）未在规定时间内组织召开第一次业主会议的，责令其限期组织召开；逾期仍不组织召开的，可处以五千元以上三万元以下的罚款。
（二）不按规定移交工程建设资料、划拨公共设施专用基金、移交物业管理用房的，责令其限期改正，并可处以一万元以上五万元以下罚款。
第三十三条 违反本条例规定，有下列情形之一的，由市建设行政主管部门根据情节轻重分别予以处罚：
（一）未取得物业管理资质等级证书或超越其资质等级范围，从事物业管理服务的，没收违法所得，并可处以一万元以上五万元以下的罚款。
（二）物业管理企业擅自改变公共设施专用基金和房屋公共维修金及物业管理用房用途的，责令改正，并可处以二千元以上二万元以下的罚款；情节严重的，吊销资质等级证书。
第三十四条 违反本条例规定，有下列情形之一的，由城监支队根据情节轻重分别予以处罚：
（一）损坏房屋承重结构，擅自改变房屋设计用途，占用、损坏住宅区内公共设施或房屋的共用部位、共用设备以及擅自移装共用设备；责令恢复原状，并可处以一千元以上一万元以下的罚款。
（二）擅自改变房屋外貌，责令改正，并可处以一千元以上三千元以下罚款。
（三）不按指定地点停放车辆，责令改正，并处以五十元以上五百元以下的罚款。
（四）在住宅区内开挖、埋设或维修供电、给排水、排污、煤气、邮电通讯等管道管线，未与物业管理企业就开挖后的路面、绿地等恢复原状或赔偿损失的事项签订协议就施工的，责令其改正，并可处以一万元以上三万元以下的罚款。
第三十五条 业主或使用人不按合同约定缴纳物业管理服务费、房屋公共维修金和规定的其他费用的，业主委员会应协助催缴。逾期仍不缴纳的，由物业管理企业按合同约定收取违约金；合同没有约定的，可按日加收所欠缴费用千分之三的违约金。逾期六个月仍不缴纳的，物业管理企业也可停止服务。
物业管理企业违反物业管理服务合同的约定，应当承担相应的违约责任，造成业主、使用人损失的应当承担赔偿责任。
第三十六条 当事人对行政处罚决定不服的，可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。
当事人逾期不申请复议，也不起诉，又不履行处罚决定的，由作出处罚决定的部门申请人民法院强制执行。
第六章 附则
第三十七条 本条例中有关专业用语的含义：
（一）共用部位，是指住宅区内一幢建筑物内部，由整幢住宅的业主、使用人共同使用的门厅、楼梯间、水泵间、电表间、电梯间、电话分线间、电梯机房、走廊通道、传达室、内天井、房屋承重结构、室外墙面、散水面、屋面等部位。
（二）共用设备，是指住宅区内一幢建筑物内部，由整幢住宅的业主、使用人共同使用的供水管道、排水管道、落水管、照明灯具、垃圾通道、排烟排气通道、电视天线、水箱、水泵、电梯、邮政信箱、避雷装置、消防器具、防盗门等设备。
（三）公共设施，是指住宅区内，由业主和使用人共同使用的道路、园林绿地、停车场库、照明路灯、消防栓、排水管道、窨井、化粪池、垃圾箱、规定标识、建筑智能系统等设施。
第三十八条 工业区、商业区等非住宅区的物业管理可参照本条例执行。
第三十九条 市人民政府可根据本条例制定实施细则。
本条例的具体应用问题由厦门市人民政府负责解释。
第四十条 本条例自1999年1月1日起施行。
关于印发《厦门市科技类民办非企业单位登记审查与管理暂行规定》的通知
福建省厦门市科学技术局厦门市民政局
厦科联〔2003〕19号
关于印发《厦门市科技类民办非企业单位登记审查与管理暂行规定》的通知
各有关单位：
为推动我市科技类民办非企业单位的发展，根据国务院《民办非企业单位登记管理暂行条例》和科技部、民政部《科技类民办非企业单位登记审查与管理暂行办法》，以及民政部《民办非企业单位登记暂行办法》的规定，结合我市实际情况，制定本规定。现印发给你们，请遵照执行。
厦门市科学技术局 厦门市民政局
厦门市财政局 厦门市地税局
厦门市科技类民办非企业单位登记审查与管理暂行规定
第一条 为了规范厦门市的科技类民办非企业单位的管理，促进民办非企业单位的健康发展，根据国务院《民办非企业单位登记管理暂行条例》（以下简称《条例》）和民政部《民办非企业单位登记暂行办法》（以下简称《办法》）及科技部、民政部《科技类民办非企业单位登记审查与管理暂行办法》（以下简称《暂行办法》）的规定，结合我市实际情况，制定本规定。
第二条 本规定所称科技类民办非企业单位，是指企事业单位、社会团体和其它社会力量以及公民个人主要利用非国有资产举办（非国有资产所占的比例不低于总资产的三分之二），不以营利为目的，专门从事科学研究与开发、成果转让、科技咨询与服务、科技成果评估以及科技知识传播与普及等业务的民办非企业单位。
第三条 市科技行政管理部门是科技类民办非企业单位的业务主管单位。科技类民办非企业单位的设立需经市科技行政管理部门审查同意。市民政部门是科技类民办非企业单位的登记管理机关，负责经科技行政管理部门审查同意的科技类民办非企业单位的登记管理。
第四条 民办非企业单位的设立，其名称应事先报送登记管理机关核准。经登记管理机关核准登记的民办非企业单位名称受法律保护。
第五条 向市科技行政管理部门申请设立科技类民办非企业单位，应当具备下列条件：
（一）业务范围和活动领域符合国家和省、市科技政策和法规；
（二）有规范的名称和必要的组织机构；
（三）有与业务范围和业务量相当的科技人员和业务人员，大专以上学历的科技人员占从业人员总数的30%以上，关键业务岗位主要负责人由科技人员担任；
（四）有与其业务活动相适应的合法财产和开办资金，其合法财产中的非国有资产份额不得低于总财产的三分之二；
（五）具备必要的场所、科研设施和条件；
（六）具备国家规定的其它条件。
第六条 科技类民办非企业单位根据承担民事责任的不同方式分为法人单位、合伙单位和个体单位三种。
个人出资且担任科技类民办非企业单位负责人的，为个体单位；两人或两人以上合伙出资举办的，为合伙单位；两人或两人以上出资举办且具备法人资格的，为法人单位。
由企业事业单位、社会团体和其他社会力量举办的或上述组织与个人共同举办的，为法人单位。
第七条 设立科技类民办非企业单位的最低开办资金，个体单位为1万元人民币，合伙单位为3万元人民币，法人单位为5万元人民币。
第八条 科技类民办非企业单位按其所从事的业务范围，划分为以下类型：
（一）主要从事科学研究与技术开发业务的科学技术研究院（所、中心）；
（二）主要从事科技成果孵化、转让、扩散业务的科学技术转移（促进）中心；
（三） 主要从事科技咨询、服务和培训业务的科技咨询中心、技术服务中心（部）和技术培训中心（部）；
（四）主要从事科技成果、管理要素、知识要素等无形资产评估业务的科技评估事务中心（所）；
（五）主要从事科学技术知识普及、交流、传播业务的科技普及（传播）中心；
（六）其他从事科学技术活动的科技类民办非企业单位。
第九条 申请设立科技类民办非企业单位，应向市科技行政管理部门提交以下材料：
1、登记申请书；
2、有规范的名称和必要的组织机构；
3、场所使用权证明和与开展业务相关的设备清单；
4、拟任法定代表人或单位负责人的基本情况；
5、验资报告；
6、从业人员中主要科技人员的专业技术资格证明材料；
7、市科技行政管理部门要求提供的其他材料；
8、章程草案。
第十条 市科技行政管理部门自收到全部有效文件之日起15个工作日内，作出审查同意或不同意的决定。对审查同意的，向申请人出具批准文件；对审查不同意的，书面通知申请人，并说明理由。
经市科技行政管理部门审查同意后，申请人持（市科技行政管理部门的）批准文件，连同本规定第八条规定的申请材料到市民政部门申请登记。
第十一条 科技类民办非企业单位经市民政部门核准登记后，取得民办非企业单位法人或者合伙、个体等民事主体资格。科技类民办非企业单位凭登记证书申请刻制印章，申办组织机构代码，办理收费许可证，进行税务登记，开立银行帐户等相关手续。
第十二条 办法实施前，经有关部门同意设立的科技类民办非企业单位，但未经登记管理机关登记的，依照本规定第三条的规定办理。
第十三条 科技类民办非企业单位可以依法通过以下方式获得发展资金：
（一）接受社会各界单位或个人的捐赠、资助；
（二）接受政府、企事业单位、社会团体及其他社会组织和个人的委托项目资金；
（三）为社会提供与业务相关的有偿服务所获得的报酬；
（四）其他合法收入。
第十四条 科技类民办非企业单位接受捐赠、资助，必须符合章程规定的宗旨和业务范围，必须根据与捐赠人、资助人约定的期限、方式和合法用途使用。并在实际占有、使用前向科技行政管理部门报告有关情况，报告应载明接受和使用捐赠、资助款物是否符合章程规定，捐赠和资助主体的基本情况，与捐赠、资助主体约定的期限、方式和合法用途，向社会公布的方式和内容等。
第十五条 科技类民办非企业单位的财务会计制度参照事业单位财务制度执行。
第十六条 科技类民办非企业单位开展业务活动需要收取费用时，其收费作为经营服务性收费的，由价格主管部门进行管理，收费标准除价格主管部门明确规定实行政府定价或政府指导价以外， 均由科技类民办非企业单位自主确定或委托人协商确定，收费时要按规定使用税务发票。
第十七条 科技类民办非企业单位，享受以下税收优惠：
(一)技术转让、技术开发和与之相关的技术咨询、技术服务等技术交易，经市技术市场管理办公室进行技术交易合同登记认定后，报经市地税局批准，可免征营业税；
(二)新开办的科技类民办非企业单位，经主管税务机关批准，自开办之日起两年内免征企业所得税；
(三)科技类民办非企业单位进行技术转让，以及在技术转让过程中发生与技术转让有关的技术咨询、技术服务、技术培训所得，年净收入在30万元以下的，暂免征收企业所得税；超过30万元部分，依法缴纳企业所得税。
第十八条 科技类民办非企业单位下列收入属于非应税收入：
(一)取得的财政补助收入和财政拨款的专项经费收入；
(二)取得同级财政部门核拨的行政事业性收费、政府性基金、资金；
(三)经批准取得社会各界的捐赠收入；
(四)从主管部门和上级单位取得的用于科技事业发展的专项补助收入；
(五)从其所属独立核算经营单位的税后利润中取得的收入。
第十九条 按照财政部、国家税务总局财税字［1999］273号文件的有关规定，社会力量资助非关联的科技类民办非企业单位的，经主管税务机关审定，可以全额在当年度应纳税所得额中扣除。
第二十条 科技类民办非企业单位转化职务科技成果，应当依法对研究开发该项科技成果的职务科技成果完成人和为成果转化做出重要贡献的其它人员给予奖励。其中，以技术转让方式将职务科技成果提供给他人实施的，应当从技术转让所取得的净收入中提取不低于20％的比例用于一次性奖励；自行实施转化或与他人合作实施转化的，单位应当在项目实施后，连续3年至5年内，从实施该科技成果转化年净收入中提取不低于5％的比例用于奖励，或参照此比例给予一次性奖励，其中在研究开发和成果转化中做出主要贡献的人员，所得的奖励份额应不低于奖励总额的50％。具体奖励比例和方式由单位自行确定。
第二十一条 科技类民办非企业单位应参加年度检查。年度检查工作在每年的第二季度进行，科技类民办非企业单位应于每年3月31日前向科技行政管理部门提交上一年度的工作报告，科技行政管理部门自收到该民办非企业单位年度工作报告之日起30日内作出初审意见后，再由登记管理机关审查并作出年检结论。
凡年检时成立时间不足六个月者，可不参加当年的年检工作。
第二十二条 科技类民办非企业单位申请本市科技计划项目，享有与科研机构、高等学校、企业同等的待遇。
第二十三条 本规定由市科技局、市民政局、市财政局、市地方税务局负责解释。
第二十四条 区级科技行政管理部门可根据本规定制定相应的管理规定。
第二十五条 本规定自发布之日起施行。
