武汉市人民政府办公厅关于修订发布《武汉市国家行政机关公文处理规定》的通知

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浅谈合伙企业的内外联系

黑龙江省北安市人民法院 迟晓然


合伙作为一种经营方式起源于家族经营，早在一千多年前的罗马法就已对合伙作出了规定，与其他企业形式相比起来，合伙企业的最大特点就在于其人合性，人合性表现在合伙企业上就是合伙人是在相互信任的基础上，共同出资，共同经营，共享收益，并共担风险的，对于合伙企业我国现行《合伙企业法》第二条对其性质是这样定性的，合伙企业是由各合伙人订立合伙协议，共同出资，合伙经营，共享收益，共担分险，并对合伙企业债务承担无限连带责任“营利性组织”，也就是说这里所说合伙企业是不具有法人性质的。合伙企业较其他经济类型最大的特点在于其人合性，合伙人之间有着比公司股东更为紧密的人际关系，合伙人之间的相互信任是合伙企业存在的基础。“合同即法律”在合伙企业中表现的最为突出，基于合伙企业的这一显著特征，使调整合伙企业的强制性规范较少，从而也使合伙企业案件特别是涉及合伙企业内外联系方面的案件在实际审判中存在一定的难度，笔者在这里仅从最能反映合伙企业的特征的合伙企业的内外联系上发表一下自己粗浅的看法。
一、合伙企业的内部关系
合伙企业的内部关系是指合伙企业与各合伙人之间及各合伙人之间的权利义务关系，这是合伙企业人合性的内部体现。合伙企业的内部关系具体包括合伙人对合伙企业的出资义务、对合伙企业财产的共同支配权、对合伙企业经营活动损益的共担、对合伙企业事务共同决策权的享有、以及对合伙企业负有的竞业禁止和交易限制义务。基于合伙企业财产具有完整性和相对独立性的特点，从而使合伙企业的内部关系在实际审判中经常遇到一些问题。
（一）关于合伙人对合伙企业财产的处分权
基于合伙人对合伙财产的共有性，合伙人对合伙企业的财产亦享有共同的处分权。理论上合伙人对于合伙企业的财产的处分应该共同决定或在征得全体合伙人同意的情况下由具有代表权的合伙人进行处分，合伙人不得独自对自己的财产份额进行处分。但 在实际交易过程中，合伙企业对合伙财产的处分经常是通过合伙人的具体行为体现的，对受让人来讲，会出现两种情况：一是明知合伙人擅自处分合伙企业的财产；二是对合伙人是否擅自处分合伙企业的财产并不知晓。对此，合伙人处分合伙企业的财产应如何确定其效力呢？按照通常的规则，一般以受让人是否为善意作为区分标准。何为善意呢？笔者认为受让人在接受合伙财产时应不知道或不应当知道合伙人处分的财产是合伙企业的财产或者是该合伙人无权处分的合伙财产。在具体操作中如何来判定善意的标准呢？首先从财产的性质上来判断,这种受让的财产应为动产，因不动产必须通过公示进行转让，故不应作为善意转让的对象。其二,出让人无权处分合伙企业的的同时受让人取得该合伙财产应为有偿取得。对于善意取得合伙财产应采用民法的善意取得理论对受让人予以保护，反之如果受让人并非善意取得，而是明知合伙人无权处分而与之进行的交易，更有甚者是与合伙人通谋共同侵犯合伙企业的利益，则应依法确认该转让行为无效，从而在保护交易安全的同时亦对合伙财产进行了必要的保护。
（二）关于合伙人对合伙企业财产份额转让的问题
合伙企业财产转让分为内部转让和外部转让两部分。内部转让是指合伙人将其在合伙企业财产中的财产份额部分或全部转让给其他合伙人的行为。外部转让是指合伙人将其在合伙企业财产中的财产份额部分或全部转让给合伙人以外的第三人的行为。从合伙人对合伙财产拥有的权利来看一般是允许合伙人对合伙企业的财产份额进行转让的，但在程序上应区分内部转让和外部转让作出不同的限制性规定。当合伙人进行内部转让时因不涉及合伙人以外的人加入合伙的问题，合伙企业存在的决定性基础没有发生变化，所以不需征求其他合伙人的意见，但因合伙企业具有人和性，合伙人之间具有诚信的义务，合伙人转让财产份额时也会引起合伙人之间财产份额比例的变化，故合伙人转让财产份额时应履行通知其他合伙人的义务。当合伙人进行外部转让时则不仅涉及到财产份额的变化而且涉及到合伙人的变更，应属于是合伙企业的一项重要事务。根据合伙企业人合性的特点，只有全体合伙人同意转让，才能与接受转让的人共同经营合伙事业，如果不同意转让，合伙企业就无法形成人合，达到共同经营的目的。所以，合伙人向外转让财产份额时不仅要征求其他合伙人的意见，还要取得其他合伙人的一致同意，同时在同等条件下其他合伙人还有优先受让的权利。
（三）关于合伙企业财产的盈余分配和亏损负担的问题
《合伙企业法》对合伙企业的性质界定为共享收益，共担分险的“营利性组织”。所以说合伙企业存在的目的在于获得利益，这就涉及到盈余分配和亏损负担的问题。合伙企业的盈余分配是指合伙企业当年或一段时间内经营盈利时对依法缴纳税款、弥补亏损、提取公积金、公益金、后备基金之后所剩余的利润按比例进行分配。合伙企业的亏损分担是指合伙人之间按比例来分担债务。关于利润分配的时间，原则上应由合伙人在合伙协议中约定,一般应按年度进行,即根据年终进行结算的结果进行分配。但是,对于特殊的或者临时性的合伙企业,也可经全体合伙人同意后按一定时期进行分配一般来说,为了保护债权人的利益,合伙企业在进行盈余分配时必须保留足够的财产用以清偿债务。关于利润分配的方案依法应有三种（1）按照合伙协议规定的比例；（2）按照全体合伙人的一致决定；（3）按法定比例即平均分配比例；关于合伙企业的分配比例通常有以下几种类型:（1）固定比例,一般平均分配,也可由当事人确定;（2）资本比例,按出资比例分配;（3）混合比例,即先支付资本利率,然后按固定比例分配剩余利率。其中,资本利率或采用银行利率或由当事人约定。同样合伙经营亏损的分担的办法与盈余分配相同,盈余分配的比例即是亏损分担的比例。同时从合伙人共享利益共担风险的宗旨出发,合伙协议不得约定将全部利润全部分配给合伙人或者由部分合伙人全部承担亏损，即使作出上述规定也将被认定为无效约定。
二、合伙企业的外部联系
合伙企业的外部联系主要体现在合伙企业与第三人的关系上，因合伙企业不具法人性质且具有人合性质，其外部关系较公司企业的外部关系有很大的差异，其在实际应用上突出体现的问题便在于合伙企业债务的清偿的问题。
（一）合伙企业债务的清偿的基本特征
合伙企业债务属于合伙的消极财产，是指合伙关系存续期间合伙对他人所欠债务。合伙债务发生的原因基本包括合伙人对第三人的合同行为或侵权行为或不当得利等原因,承担债务和履行债务的主体包括合伙企业和合伙人，履行债务的包括合伙企业财产和合伙人的个人财产。
（二）合伙企业债务的清偿原则
正是因为合伙债务发生的原因的多样性，承担和履行债务的主体和清偿财产范围的可选择性，使合伙企业债务的清偿成为了实际审判中的难点问题，首先在合伙企业财产和合伙个人财产清偿顺序问题,《民法通则》未做规定,仅《合伙企业法》对此做了规定,认为合伙企业清偿到期债务应先以合伙企业的全部财产进行清偿,不足时,再以合伙人的个人财产清偿。《合伙企业法》的这一规定,界定了合伙个人财产与合伙共有财产的偿还顺序,与国外多数国家的立法相一致，采用的是无限连带责任。依据无限连带责任，在合伙财产不足以清偿合伙债务时，债权人可以选择合伙人中的一人、数人或全体起诉，被起诉的合伙人不得以其他合伙人应共同诉讼或其应以债务份额比例为由抗辩，债务人的一人履行全部债务后，减少了债权人的诉累。即使合伙人中无力还债，并不影响债权的实现，从而以合伙企业人合性的特点对债权人的利益作出了充分的保护。第二合伙债务及个别合伙人个人债务的区分上，合伙企业的债务是指合伙企业在其存续期间以自己的名义对他人所负的债务。合伙人的个人债务是指合伙人以自己的名义对他人所负的债务，因为合伙企业系负连带无限清偿责任的非法人企业，在合伙企业财产不足清偿合伙债务时，全体合伙人均负有无限清偿责任，同时又因合伙企业具人合性质，其内部财产界定具有非强制性，因此在合伙债务及个别合伙人个人债务的清偿上有一定的难度，在通常理论上，合伙财产是有独立性和稳定性，对合伙债务的清偿应由合伙企业先以合伙财产先行清偿，其财产不足清偿部分才能进一步执行合伙人的财产，但这个程序笔者认为应引入破产的经验，先由全体合伙人对合伙财产进行清算，而合伙人的各债务的当事人应是合伙人与债权人，与合伙企业事无关。正是基于二者的上述区别，要求合伙企业在清偿其债务及合伙人个人在清偿其个人债务时，应将二者严格区分《合伙企业法》规定：合伙人对其债务，应先以其全部财产进行清偿。合伙企业财产不足清偿到期债务的，各合伙人应当承担无限连带责任，以合伙企业财产清偿合伙企业债务时，其不足的部分，由各合伙人按照法律规定或约定的比例，用其在合伙企业出资以外的财产承担清偿责任，合伙人由于承担连带责任，所清偿数额超过其应当承担的数额时，有权向其他合伙人追偿。合伙企业中某一合伙人的债权人，不得以该债权抵销其对合伙企业的债务，不得代位行使该合伙人在合伙企业中的权利，当合伙人个人财产不足清偿其个人所负债务的，该合伙人只能以其从合伙企业中分取的收益来清偿，但如果合伙人的债务人想以合伙人在合伙企业中的财产份额用于清偿，但此时债权人必须依法请求人民法院强制执行该合伙人，而不能竟行主张。
三、在处理合伙企业内外关系上的几个难点问题
（一）合伙人的债权人对合伙企业是否可以主张抵销权
合伙人的债权人可能在对合伙人享有债权的同时又对合伙企业负有债务，因合伙人个人在合伙企业中享有财产权利，二者是否可以相互抵销呢，笔都认为是不可以的，原因在于合伙人的债权人对合伙企业负有债务，他是合伙企业的债权人，该笔债权系合伙企业的财产，由全体合伙人共同享有，而不是针对个别合伙人，因合伙财产具有独立性即合伙的债权应由合伙人共同享有，如果与合伙人的个人债务相抵销，必然侵犯其他合伙人的利益，不利于合伙企业的发展。但并不是合伙的债权合伙人的债权人就不可主张，他可依诉讼程序主张合伙中的债权。
（二）合伙人的债权人是否可对合伙债权主张代位权
代位权指债权人以自己的名义行使债务人的权利的权利。当债务人享有对第三人的权利而又怠于行使时，致使其财产应能增加而未增加，危害债权实现时，债权人可代位行使属于债务人的权利，以增加债务人的财产，从而使债权得以实现，在合伙的内外关系方面体现的问题是合伙的债权人为实现其债权可否对合伙的相关权利主张代位权，笔都认为合伙的债权人可代位行使合伙人在合伙企业中的收益和财产份额，但对于合伙人在合伙企业中的其他财产权利或非财产权利，因与合伙人的地位密切联系，具有专属性，不得代位行使。原因在于如果允许合伙人的债权人行使，必将侵犯合伙企业及其他合伙人的利益，如果允许合伙人的债权人随意插手合伙企业的事物，势必影响合伙企业的稳定和合伙人的关系。如德国、英国和我国台湾地区都有禁止合伙人的债权人扣押合伙企业财产的规定。但为了保护合伙债权人的利益，我国《合伙企业法》第43条1款作了变通性规定即“合伙人个人财产不足清偿其个人债务时，债权人只能依法请求人民法院强制执行合伙人在合伙企业中的财产份额用于清偿。”也就是说合伙人债权人必须以诉为之，必须通过法院强制执行程序进行，债权人不得自行接管债务人在合伙企业中的财产份额，同时在强制执行个别合伙人在合伙企业中的财产份额时，其他合伙人有优先受让的权利，这样就在保护合伙企业和其他合伙人利益的同时也充分考虑到了合伙人债权人的利益。
（三）合伙人之间的债务追偿
合伙人承担无限连带债务的情况下，超出了按份之债的部分，可以向其他应承担责任的合伙人追偿，追偿的条件是1、合伙人承担合伙企业债务的数额已超过其应承担责任的按份之债；2、应向承担合伙企业债务不足其按份之债的合伙人追偿；3、向某一合伙人追偿的债务不得超过其应承担的份额。这方面的规定合伙企业人和性的补充。
四、对合伙企业内外关系方面立法的一点建议
现行合伙企业的立法要求是合伙人均应是自然人组成的无限合伙，这里的有限有两层含义，首先参加的合伙人是负无限责任的自然人，之后才是合伙企业自身亦是负无限连带责任的企业，这种双重制约的企业形式十分有利于对第三人利益的保护，但却不利于合伙企业的发展，合伙企业这种不协调的内外关系不能适应社会经济发展的需要，因此笔者才认为在规范合伙企业的法律中应补充合伙企业的形式，即将合伙企业由一种类型丰富为“特殊普通合伙企业”和“有限合伙企业”两种类型。
关于“有限合伙企业”可以有两种合伙人，一种是承担连带无限责任，一种是承担有限责任。这种类型的合伙企业既有合伙企业的优点又有公司企业的优点，从而更能充分满足很多投资不同的投资需求，满足有些投资都在合伙企业中限制投资风险的需要，关于“特殊普通合伙企业”则特别适用专业服务机构，比如律师事务所，投资咨询机构，会计师事务所，这个企业形式的好处便在于合伙企业中对于有故意或重大过失的合伙人由其来承担无限责任，而对于其他合伙人则承担有限责任，这种企业形式可以有保障第三人权益的同时，给合伙人更多，更直接的权利去参与管理。
总之笔者认为，对合伙企业类型的充实，加入有限合伙企业类型将最大限度的调节合伙企业的内外法律关系，进一步减少合伙企业的矛盾和冲突，促进合伙企业的健康发展。

参考文献

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10、黄少彬 《试论我国合伙企业法人制度》 《中国法院网》 2005.3.2

河南省郑州市人大常委会


郑州市物业管理条例

（2007年11月1日郑州市第十二届人民代表大会常务委员会第三十一次会议通过2007年12月3日河南省第十届人民代表大会常务委员会第三十四次会议批准）


第一章　总　则

　　第一条　为规范物业管理活动，维护业主、物业使用人和物业服务企业的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》等有关法律、法规规定，结合本市实际，制定本条例。
　　第二条　本条例所称物业，是指已建成投入使用的房屋建筑及其附属的设施、设备和相关场地。
　　本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对物业进行的维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。
　　本条例所称业主，是指房屋的所有权人。
　　本条例所称物业使用人，是指物业承租人或实际使用人。
　　本条例所称物业服务企业，是指依法取得独立法人资格、具有相应资质，从事物业管理活动的企业。
　　第三条　本条例适用于本市行政区域内的物业管理活动。
　　第四条　物业管理应当按照房地产开发与物业管理相分离、政府指导与业主自治相结合的原则，逐步实现市场化、专业化、科学化管理。
　　第五条　市、县（市）、区人民政府应当加强对物业管理监督管理工作的领导，建立物业管理的协调机制。
　　第六条　市、县（市）、上街区房地产管理部门负责本行政区域内物业管理的监督管理工作。
　　区（不含上街区）房地产管理部门按照本条例规定的权限，负责本辖区内物业管理的监督管理工作。
　　城市规划、建设、市政、园林绿化、城市管理行政执法、价格、民政、公安、环境保护、安全生产监督管理、工商行政等有关行政管理部门应在各自职责范围内，共同做好物业管理的监督管理工作。
　　第七条　街道办事处、乡（镇）人民政府负责协调本辖区内物业管理与社区建设之间的关系，协助房地产管理部门做好本辖区内物业管理的监督管理工作。
　　居民委员会应当对业主大会、业主委员会的活动进行指导与监督，并依法调解本辖区内的物业管理纠纷。

第二章　业主、业主大会及业主委员会

　　第八条　已领取房屋所有权证的，房屋所有权证上记载的房屋所有权人为业主。
　　新建商品房已交付使用但未进行房屋权属登记的，经房地产管理部门登记备案的商品房买卖合同记载的买受人，在物业管理活动中视为业主。
　　第九条　物业管理区域的划分，应当综合考虑物业的共用设施设备、建设规模、社区建设等因素，按照方便管理、降低管理成本的原则确定。
　　第十条　已建成物业，其管理区域已经形成且无争议的，可以继续作为独立的物业管理区域。
　　尚未划分或者确需调整物业管理区域的，由县（市）、区房地产管理部门会同街道办事处、乡（镇）人民政府按照有关规定划定或调整，并向业主公告。
　　第十一条　一个物业管理区域内的全体业主成立一个业主大会。
　　物业管理区域符合下列条件之一的，应当成立业主大会：
　　（一）商品房屋出售并交付使用建筑面积占总建筑面积百分之五十以上的；
　　（二）商品房屋出售并交付使用建筑面积占总建筑面积百分之三十以上百分之五十以下，且首套房屋交付使用已满十二个月的；
　　（三）商品房屋出售并交付使用建筑面积占总建筑面积不足百分之三十，但首套房屋交付使用已满二十四个月且业主总数在三十人以上的。
　　已出售公有住宅和非住宅物业，应当逐步成立业主大会，实行规范的物业管理。
　　第十二条　符合业主大会成立条件的物业管理区域，由县（市）、区房地产管理部门会同街道办事处或乡（镇）人民政府协调成立首次业主大会会议筹备组（以下简称筹备组）。
　　第十三条　筹备组成员由业主代表、建设单位代表、居民委员会代表、辖区公安派出所代表组成。其中，业主代表应不少于成员总数的二分之一。
　　筹备组组长由居民委员会代表担任。筹备组成员名单应当以书面形式在物业管理区域内的公告栏内公告，公告时间不得少于七日。
　　筹备组工作所需经费，由建设单位承担。
　　第十四条　筹备组成立后，应当做好下列工作：
　　（一）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；
　　（二）拟定业主大会议事规则草案和管理规约草案；
　　（三）登记业主有关资料，并确认业主在首次业主大会会议上的投票权数；
　　（四）确定业主委员会成员候选人产生办法及名单草案；
　　（五）召开首次业主大会会议的其他准备工作。
　　筹备组应当自成立之日起四十五日内，组织业主召开首次业主大会会议。
　　筹备组应当在首次业主大会会议召开十五日前，将本条第一款规定的有关事项在物业管理区域内公告。
　　第十五条　建设单位及其选聘的物业服务企业、业主应当配合筹备组开展工作。
　　建设单位及其选聘的物业服务企业应当向筹备组提供物业管理区域内业主名单、物业总建筑面积、分户建筑面积、共用设施设备、前期物业服务合同等资料。业主应当协助筹备组核对房屋权属证明和业主身份，提供联系方式。
　　第十六条　一个物业管理区域内业主在一百人以上的，可以以幢、单元、楼层等为单位推选业主代表参加首次业主大会会议。业主代表应当于首次业主大会会议召开三日前就大会拟讨论的事项书面征求所代表业主的意见，并将经业主本人签字的书面意见在业主大会上如实反映。
　　业主委托代理人参加业主大会会议的，应当出具书面委托书，明确委托权限、委托期限等内容。
　　第十七条　首次业主大会会议应当对业主大会议事规则、管理规约和选举业主委员会成员等事项进行表决。
　　第十八条　业主大会议事规则应当约定业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权的确定方法、业主委员会的组成和成员任期等事项。
　　第十九条　管理规约应当约定下列主要内容：
　　（一）共有或者共用物业的使用、维护要求；
　　（二）物业管理区域内各类公共费用的分担、公共收益的分配；
　　（三）业主大会、业主委员会工作经费的筹集、管理和使用；
　　（四）全体业主及物业使用人应当共同遵守的行为准则；
　　（五）物业管理争议的处理方式；
　　（六）违反管理规约应当承担的责任。
　　管理规约对全体业主和物业使用人具有约束力。
　　第二十条　 业主委员会成员人数由三人以上单数组成，最高不超过十一人。每届任期三年。
　　第二十一条　业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，持下列文件向县（市）、区房地产管理部门和街道办事处、乡（镇）人民政府备案：
　　（一）业主委员会成立情况的书面报告；
　　（二）业主大会议事规则；
　　（三）管理规约；
　　（四）业主委员会成员名单及基本情况；
　　（五）法律、法规规定的其他材料。
　　第二十二条　业主委员会应当于任期届满一个月前召集业主大会会议，完成换届选举工作。
　　无正当理由逾期未换届或者业主委员会自行解散的，由县（市）、区房地产管理部门会同街道办事处或者乡（镇）人民政府在该物业管理区域内组织成立换届筹备组换届选举。
　　换届筹备组由业主代表、业主委员会代表、居民委员会代表组成。换届筹备组应当自成立之日起七日内在物业管理区域内公布其成员名单，并自成立之日起三十日内组织业主召开业主大会会议选举产生新一届业主委员会。
　　自新一届业主委员会备案之日起十日内，原业主委员会应当将其保管的财务凭证、印章、档案等文件资料移交新一届业主委员会，并做好其他交接工作。
　　第二十三条　业主委员会日常办公费用等经费的筹集和使用由业主大会决定。
　　业主委员会经费的收支使用情况应当每半年在物业管理区域内的显著位置公布，接受业主的监督。
　　业主委员会任期届满，有百分之二十以上业主联名要求的，应当对业主委员会财务收支情况进行审计。
　　第二十四条　业主委员会及其成员不得有下列行为：
　　（一）利用职权谋私或者收受其他利益；
　　（二）以业主委员会或者业主大会名义提供担保；
　　（三）侵占业主财产或者损害业主利益；
　　（四）在本物业管理区域内的物业服务企业任职；
　　（五）法律、法规规定或者业主大会规定的其他情形。
　　第二十五条　业主委员会成员因物业转让、灭失或者依法被追究刑事责任的，其成员资格自行终止。
　　业主委员会成员有下列情形之一的，经业主大会会议通过，其业主委员会成员资格终止：
　　（一）以书面形式向业主大会提出辞呈的；
　　（二）连续三次无故缺席业主委员会会议的；
　　（三）因疾病等原因丧失履行职责能力的；
　　（四）有拒不交纳物业服务费等不履行业主义务行为的；
　　（五）有严重侵害业主合法权益行为的；
　　（六）因其他原因不宜继续担任业主委员会成员的。
　　业主委员会成员应当自成员资格终止之日起三日内，将其保管的财务凭证、档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交业主委员会。
　　第二十六条　物业管理活动中业主的权利、义务及业主大会、业主委员会的职责，按照《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》和《河南省物业管理条例》的有关规定执行。

第三章　前期物业管理

　　第二十七条　在业主、业主大会选聘物业服务企业前，住宅物业建设单位应当通过公开招投标方式选聘具有相应资质的物业服务企业，实施前期物业管理。但投标人少于三个或者多层建筑总建筑面积在三万平方米以下、高层建筑总建筑面积在一万平方米以下的，经物业所在地的县（市）、区房地产管理部门批准，建设单位可以采用协议方式选聘物业服务企业。
　　建设单位应当与其选聘的物业服务企业签订前期物业服务合同。
　　第二十八条　建设单位通过招投标方式选聘物业服务企业的，应当按照以下规定时限完成招投标工作：
　　（一）现售商品房项目在现售前三十日完成；
　　（二）预售商品房项目在取得《商品房预售许可证》前完成；
　　（三）非出售的新建物业项目在交付使用前九十日完成。
　　第二十九条　在前期物业管理期间，物业交付使用前发生的物业服务费由建设单位承担；物业交付业主后的物业服务费，由业主承担。当事人另有约定的除外。
　　第三十条　建设单位在销售物业前，应当参照临时管理规约示范文本制定临时管理规约。
　　建设单位在销售物业时，应当将临时管理规约和前期物业服务合同向物业买受人明示，并作为物业买卖合同的附件。
　　业主大会成立后制定管理规约的，临时管理规约失效。
　　第三十一条　建设单位应当按照不低于物业总建筑面积千分之四的标准配置物业管理用房；二万平方米以下的物业项目，物业管理用房的建筑面积不得少于八十平方米。
　　建设单位应当将物业管理用房纳入建设配套项目计划，与新建物业同步设计、同步施工、同步交付使用。
　　物业管理用房，由物业服务企业和业主委员会使用；任何单位和个人不得擅自改变其用途。
　　第三十二条　建设单位应当保证交付业主使用的物业达到合同约定的交付使用条件。
　　未约定交付使用条件的，建设单位交付使用的物业应当符合有关部门规定的交付使用条件。
　　第三十三条　建设单位应当在物业交付使用前，与其选聘的物业服务企业按照国家有关规定进行物业管理交接验收。
　　物业管理交接验收的具体办法，由市人民政府另行制定。
　　第三十四条　建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围承担物业的保修责任。
　　建设单位应当设置维修机构，配备维修人员，履行维修责任，并在物业管理区域内公布维修联系电话。建设单位委托物业服务企业履行保修责任的，应当签订委托合同。
　　物业服务企业应当协助业主或业主委员会联系建设单位落实保修责任。

第四章　物业管理服务

　　第三十五条　业主大会依法选聘物业服务企业的，业主委员会应当参照物业服务合同示范文本与新选聘的物业服务企业签订书面物业服务合同，并自合同签订之日起三十日内报县（市）、区房地产管理部门备案。
　　业主委员会与新选聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效之日起，前期物业服务合同终止。
　　第三十六条　业主大会依法选聘新物业服务企业的，业主委员会应当在新的物业服务合同生效之前，与原物业服务企业、新选聘的物业服务企业就交接时间、交接内容、业主欠费清交等事项进行约定。
　　原物业服务企业和新选聘的物业服务企业应当按照约定做好交接工作。原物业服务企业不得以业主欠交物业服务费或其他相关费用等理由拒绝办理交接或拒不撤出。新选聘的物业服务企业不得强行接管。
　　第三十七条　物业服务合同期满前三个月，业主委员会应当召集业主大会会议决定是否续约，并将结果及时告知物业服务企业。同意续约的，业主委员会与物业服务企业应当重新签订物业服务合同；物业服务企业不同意续约的，应当在合同期满两个月前在物业管理区域内公告全体业主。
　　业主委员会或者物业服务企业决定提前解除物业服务合同的，应当告知对方，并提前三个月在物业管理区域内公告全体业主。
　　第三十八条　物业服务企业应当按照物业服务合同的约定提供相应服务。物业服务企业提供服务，应当遵守下列规定：
　　（一）严格执行国家和省、市规定的物业服务技术标准、服务规范；
　　（二）及时向业主、物业使用人告知安全合理使用物业的注意事项；
　　（三）确保消防等公共安全设施完好有效；
　　（四）建立各种突发事件的处理机制和应急预案；
　　（五）在物业管理区域内公示服务监督电话，定期听取业主有关改进和完善服务的意见和建议；
　　（六）配合居民委员会做好社区建设和管理的相关工作。
　　市、县（市）、区房地产管理部门应当对物业服务企业执行物业服务技术标准、服务规范和相关规定的情况进行监督检查，并记入企业信用档案。
　　第三十九条　业主应当按照物业服务合同约定的标准和方式交纳物业服务费；逾期不交纳的，业主委员会应当督促其限期交纳，并可以在本物业管理区域内公示。逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院提起诉讼或者根据仲裁协议申请仲裁。
　　第四十条　物业服务收费，区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。不同物业的具体定价形式，按照省有关规定执行。
　　物业服务收费实行政府指导价的，市、县（市）、上街区价格行政主管部门应当会同同级房地产管理部门，综合考虑物业服务等级标准等因素，制定基准价标准及浮动幅度，每年向社会公布一次。
　　物业服务收费实行市场调节价的，物业服务内容、收费项目、收费标准由业主或业主委员会与物业服务企业在物业服务合同中约定。
　　第四十一条　物业服务企业应当在物业管理区域内显著位置公示物业服务内容、服务标准、收费项目及收费标准。
　　第四十二条　物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。
　　供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位不得强制物业服务企业代收有关费用。
　　物业服务企业接受委托代收有关费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。
　　第四十三条　物业管理区域内共用部位、共用设施设备日常运行、维护和管理发生的费用，计入物业服务成本，由物业服务企业承担。
　　第四十四条　住宅小区交付使用后，建设单位应当代为业主办理水、电、气、暖分户计量设施注册手续。
　　物业服务企业经营管理中的用水、用电、用气、用暖等有关费用，应当由物业服务企业自行承担。
　　第四十五条　市、县（市）、区房地产管理部门对受理的业主、业主委员会、物业使用人和物业服务企业在物业管理活动中的投诉应当及时调查处理，并在十日内答复投诉人。街道办事处、乡（镇）人民政府和居民委员会应当配合市、县（市）、区房地产管理部门处理物业管理活动中发生的争议和纠纷。

第五章　物业的使用、维护和专项维修资金

　　第四十六条　物业的使用、维护应当遵守城市规划、建设、房地产、环境保护、市容环卫、园林绿化、市政、治安、消防等有关法律、法规、规章的规定。
　　业主、物业使用人应当按照有利于物业安全使用和公平合理的原则，正确处理供水、排水、通行、采光、环境卫生、环境保护、异产毗连等方面的相邻关系。
　　第四十七条　建设单位销售物业时，应当在销售场所将物业管理用房和物业共用部位、共用设施设备、配套绿化（含绿地率和绿地面积）及商业、教育、医疗等设施的规划设计平面图予以公示。
　　建设单位申请物业所有权初始登记时，应当提出有关共用设施设备的登记申请，由房地产管理部门予以记载，归档备查，但不颁发权属证书。
　　依法属于全体业主共有的物业共用部位、共用设施设备，由物业服务企业根据物业服务合同的约定承担相应的维修、养护责任。
　　第四十八条　供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。
　　第四十九条　物业管理区域内规划用于停放汽车的车位、车库，应当首先满足本物业管理区域内的业主、物业使用人的需要。
　　第五十条　利用物业共用部位、共用设施设备设置户外广告或从事租赁等经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。在全体业主共有道路或者其他场地停放机动车辆的，是否交纳车位占用费，由业主大会决定。车主对车辆有特殊保管要求的，由车主和物业服务企业另行签订合同。
　　经营收入和收取的车位占用费扣除经营管理成本后的业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。
　　第五十一条　物业管理区域内不得有下列行为：
　　（一）损坏房屋承重和抗震结构；
　　（二）未经规划等有关部门批准改变房屋用途和房屋外貌；
　　（三）违反物业管理区域规划搭建建筑物、构筑物及其他设施；
　　（四）擅自占用、挖掘道路、场地；
　　（五）侵占绿地、毁坏花草树木；
　　（六）乱设摊点或者乱倒垃圾、堆放杂物；
　　（七）擅自在建筑物、构筑物上张贴、涂写、刻画；
　　（八）超过规定标准排放噪音；
　　（九）排放或者堆放有毒有害物质，堆放易燃易爆物品；
　　（十）法律、法规禁止的其他行为。
　　有前款所列行为之一的，物业服务企业、业主委员会应当予以制止；制止无效的，可以向有关部门举报或投诉。
　　第五十二条　新建物业、公有出售房屋和拆迁安置中调换房屋的业主，应当在办理产权登记前按照有关规定交纳专项维修资金。
　　本条例施行前未交纳专项维修资金的物业或者专项维修资金余额不足首次归集总额百分之五十的，由业主委员会根据业主大会的决定收交或续筹。收交或续筹的比例和方式由业主大会决定。
　　第五十三条　专项维修资金管理实行业主所有、专户存储、专款专用、政府监管的原则。
　　专项维修资金的具体管理办法，由市人民政府根据国家有关规定另行制定。

第六章　法律责任

　　第五十四条　违反本条例第五十一条第一款第（二）、（三）、（五）、（六）、（七）、（八）项规定的，按照城市规划、园林绿化、城市市容和环境卫生、环境保护等有关法律、法规、规章规定处罚。
　　前款规定的行政处罚权，在依法实行城市管理相对集中行政处罚权区域内的，由城市管理行政执法机关行使；其他区域内的，由有关部门按照法定权限行使。
　　第五十五条　违反本条例第三十六条第二款规定，原物业服务企业拒绝办理交接手续或拒不撤出，或者新物业服务企业强行接管的，由县（市）、区房地产管理部门责令限期改正；逾期仍不改正的，处以一万元以上三万以下罚款，并建议原发证机关吊销其资质证书或者降低其资质。
　　第五十六条　物业服务企业违反本条例第三十七条第二款规定擅自撤离的，由县（市）、区房地产管理部门责令改正，并处以五千元以上三万元以下罚款；情节严重的，建议原发证机关吊销其资质证书。
　　第五十七条　违反本条例的行为，触犯其他法律、法规规定的，由有关部门按照其他法律、法规的规定予以处罚。
　　第五十八条　业主或物业使用人违反本条例规定或者管理规约、临时管理规约的约定，损害其他业主、物业使用人合法权益的，应当依法承担民事责任。

第七章　附　则

　　第五十九条　市人民政府可以就物业服务企业资质、物业服务项目招投标、物业服务收费等，根据国家、省有关规定，分别制定具体管理办法。
　　第六十条　物业服务合同、管理规约、临时管理规约的示范文本，由市房地产管理部门制订。
　　第六十一条　本条例自2008年3月1日起施行。