上海市人民政府关于发布《上海市决策咨询研究成果奖励规定》的通知
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上海市人民政府关于发布《上海市决策咨询研究成果奖励规定》的通知
上海市人民政府关于发布《上海市决策咨询研究成果奖励规定》的通知
沪府发〔2009〕54号
各区、县人民政府，市政府各委、办、局：
现发布《上海市决策咨询研究成果奖励规定》，请认真按照执行。
上海市人民政府
二○○九年十月十五日
上海市决策咨询研究成果奖励规定
第一条（目的）
为了奖励对本市决策咨询研究作出重要贡献的单位和个人，规范和完善本市决策咨询研究成果评奖工作，促进科学决策、民主决策，制定本规定。
第二条（定义）
本规定所称的决策咨询研究成果，是指境内外的单位和个人为政府部门进行本市经济、社会、城市发展等问题决策提供的课题报告、论文等研究成果。
第三条（评奖名称和时间）
市人民政府设立上海市决策咨询研究成果奖（以下简称“决策咨询研究成果奖”）。
决策咨询研究成果奖的评奖活动每两年举行一届。
第四条（经费来源）
决策咨询研究成果奖的经费来源包括：
（一）市级财政预算安排的资金；
（二）境内外单位、个人的捐赠。
前款规定的市级财政预算安排的资金，由市政府发展研究中心按照部门预算管理规定提出，经市财政局核定后拨付。
第五条（奖励等级）
决策咨询研究成果奖分为特等奖、一等奖、二等奖和三等奖。
第六条（评奖标准）
按照决策咨询研究成果对本市经济、社会、城市发展的促进作用，可以分别授予一等奖、二等奖和三等奖；对具有特别重大贡献的决策咨询研究成果，可以授予特等奖。
第七条（评奖机构）
市人民政府设立上海市决策咨询研究成果奖评审委员会（以下简称“评审委员会”），负责决策咨询研究成果奖的评审工作。评审委员会组成人员的人选由市政府发展研究中心提出，报市人民政府批准。
评审委员会的日常事务，由市政府发展研究中心承担。
第八条（评审原则）
决策咨询研究成果奖的评审工作，应当遵循公开、公平、公正的原则。
第九条（评审工作实施方案）
评审委员会应当制定本届决策咨询研究成果奖的评审工作实施方案。
决策咨询研究成果奖的评审工作实施方案应当明确奖项种类、奖金数额以及对申请评奖研究成果完成时间、申请期限等方面的要求，并通过中国上海门户网站等媒体向社会公布。
第十条（申请人）
完成决策咨询研究成果的单位和个人可以申请决策咨询研究成果奖。
第十一条（申请材料）
申请决策咨询研究成果奖的，应当填写统一格式的申请表，并在规定期限内向市政府发展研究中心提交下列申请材料：
（一）身份证明文件；
（二）申请评奖的研究成果。
单位申请决策咨询研究成果奖的，应当在申请表中注明主要完成人。
申请评奖的决策咨询研究成果已被政府部门采纳应用的，申请人应当提供相关证明材料。
第十二条（不属于评奖范围的情形）
下列情形，不属于决策咨询研究成果奖的评奖范围：
（一）研究成果已经获得国家级、部级或者市级其他奖励的；
（二）研究成果存在知识产权纠纷等争议的。
第十三条（申请的审查）
申请材料由市政府发展研究中心审查。
具有下列情形之一的，市政府发展研究中心应当告知申请人不予评审：
（一）研究成果不属于评奖范围的；
（二）完成研究成果的时间不符合评审工作实施方案规定的；
（三）超过规定期限提交评奖申请材料的；
（四）申请人在往届决策咨询研究成果奖的评奖活动中，存在弄虚作假、剽窃他人成果等不良记录的。
研究成果属于评奖范围，但申请材料不齐全或者不符合要求的，市政府发展研究中心应当通知申请人在规定期限内补正；申请人逾期不补正的，视为放弃申请。
第十四条（评审人员）
评审委员会应当聘请专家学者组成评审专家组。
评审委员会和评审专家组的组成人员应当客观、公正、独立地行使职责，并遵守保密义务。
第十五条（回避）
评审委员会和评审专家组的组成人员参与申请评奖的研究成果研究的，在对该项决策咨询研究成果进行评审时，本人应当回避。
第十六条（评审程序）
参评决策咨询研究成果能否获奖以及三等奖获奖人选建议和二等奖以上获奖人选的初评意见，由评审专家组通过打分、评议和投票表决等方式提出。
决策咨询研究成果奖的三等奖获奖人选，由评审委员会对评审专家组提出的建议进行投票表决，并经评审委员会全体人员过半数通过。
决策咨询研究成果奖的二等奖以上等级获奖人选，由评审委员会通过打分、评议等方式进行复审，并投票表决。投票表决时，一等奖、二等奖的获奖人选应当经评审委员会全体人员过半数通过，特等奖的获奖人选应当经评审委员会全体人员三分之二以上通过。
决策咨询成果奖的评审规则，由评审委员会制定。
第十七条（公示）
评审委员会形成评审意见后，市政府发展研究中心应当通过中国上海门户网站等媒体，公示拟予奖励的研究成果名称、主要完成人、申请人等信息，公示期不少于30日。
公示期间，任何单位、个人均可以书面形式提出异议。异议事项由评审委员会负责处理。
第十八条（评奖结果的确定）
公示程序结束后，评审委员会应当作出决策咨询研究成果奖的获奖人选和奖励等级的决议。其中，特等奖的获奖人选应当报市人民政府批准。
决策咨询研究成果奖的评奖结果，通过中国上海门户网站等媒体向社会公布。
第十九条（证书和奖金的颁发）
获得决策咨询研究成果奖的单位和个人，由评审委员会颁发证书和奖金。
第二十条（奖金分配）
单位获得决策咨询研究成果奖所领取的奖金，应当按照参与者的贡献大小合理分配。
第二十一条（记入档案）
单位可以在获奖研究成果主要完成人的个人档案中记入获奖事迹，并作为对其考核、晋升、评定职称的参考依据。
第二十二条（后续处理）
评审委员会发现获奖研究成果存在弄虚作假、剽窃他人成果等情况的，应当撤销奖励，追回证书和奖金。
第二十三条（施行日期和废止事项）
本规定自发布之日起施行。上海市人民政府1994年4月1日发布的《上海市决策咨询研究成果奖励规定》同时废止。
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滨州市人民政府关于印发《滨州市城市居民最低生活保障暂行办法》的通知
滨政发〔2006〕97号
滨州市人民政府关于印发《滨州市城市居民最低生活保障暂行办法》的通知
各县(区)人民政府,开发区管委会,市政府各部门、各直属事业单位,市属各大企业,各高等院校,中央、省驻滨各单位:
《滨州市城市居民最低生活保障暂行办法》已经2006年12月4日第69次市政府常务会议通过,现印发给你们,请认真贯彻执行。
滨州市人民政府
二○○六年十二月二十八日
滨州市城市居民最低生活保障暂行办法
第一章 总 则
第一条 为进一步完善和落实城市居民最低生活保障(以下简称城市低保)制度,根据国务院《城市居民最低生活保障条例》、《山东省实施〈城市居民最低生活保障条例〉办法》、《山东省城市居民最低生活保障工作规范》等有关规定,制定本办法。
第二条 实施城市低保制度,遵循以下原则:
(一)保障城市居民基本生活的原则。
(二)属地管理的原则。
(三)鼓励劳动自救的原则。
(四)公开、公平、公正的原则。
第三条 县(区)民政部门以及街道办事处和乡(镇)人民政府为城市低保的审批管理机关。居委会或企业工会受审批管理机关委托,可承担城市低保的日常管理服务工作。
第二章 城市低保标准的确定与调整
第四条 城市低保标准的确定,必须保障困难群众的基本生活,应当低于最低工资、失业保险金标准,有利于促进劳动就业。
第五条 城市低保标准,依据当地维持城市居民最低生活所必需的衣、食、住费用,并适当考虑水、电、燃煤(燃气)费用以及未成年人义务教育等费用确定。
第六条 城市低保标准,分别由市和县(区)民政部门会同财政、统计、物价等部门拟定,报同级人民政府批准,县(区)的城市低保标准须报市级人民政府备案后公布执行。同一城区低保标准应当统一。
第七条 县(区)要建立城市居民生活状况监测系统,根据经济发展和城市居民基本生活必需品价格变动情况适时调整低保标准,并及时向社会公布。
第三章 城市低保对象的确定
第八条 申请城市低保待遇的人员必须同时具备以下条件:
(一)持有户籍所在地常住城市户口。
(二)共同生活的家庭成员月人均收入低于当地城市低保标准。
(三)实际生活水平低于当地城市低保标准。
第九条 共同生活的家庭成员是指具有法定的赡养和扶(抚)养关系、户口在一起且长期共同生活的成员。
第十条 有下列情形之一的,不能享受城市低保待遇:
(一)虽然家庭月人均收入低于当地城市低保标准,但实际生活消费水平明显高于当地城市低保标准的。
(二)非因拆迁原因购买商品房或高标准装修现有住房的;因拆迁原因购买住房但购买面积超出当地人均住房面积30%以上的;有闲置住房的。
(三)近期购买电脑、摄像机、数码相机、钢琴、空调、冰箱、机动车辆、金银珠宝饰品等高档非生活必需品的。
(四)拥有并经常使用移动电话、高档电器、机动车辆等高消费物品的;家庭电话月费用达到当地城市低保标准50%以上的。
(五)投资有价证券、收藏高值物品的。
(六)饲养观赏性名贵宠物的;经常出入餐饮、娱乐场所消费的。
(七)安排子女自费择校就读或出国留学的。
(八)符合就业条件无正当理由1年内两次拒绝有关部门介绍就业或技能培训的;无正当理由拒不参加公益性劳动的。
(九)有赌博、吸毒、嫖娼等违法行为而造成生活困难尚未改正的;违法收养儿童的。
(十)群众反映强烈、经社区居民代表会议或职工代表会议民主评议不应享受低保待遇的。
(十一)不按规定如实申报家庭收入的;不接受低保工作人员核查的;连续3个月不按时领取低保金的。
(十二)市、县(区)人民政府规定其他不能享受城市低保待遇的。
第四章 城市低保待遇的申请与审批
第十一条 申请城市低保待遇履行以下程序:(一)凡申请城市低保待遇的家庭,由户主本人通过户籍所在地社区居民委员会向街道办事处、乡(镇)人民政府提出书面申请。未设立居委会的地方,可直接向街道或乡(镇)申请。
远离城镇的企业职工,由户主本人通过所在企业工会向街道或乡(镇)提出书面申请。
共同生活的家庭成员户籍不在一地的,由户主向户籍所在地居委会提出申请,其他家庭成员的有关证明和证件由其户籍所在地派出所、街道和居委会出具。
因动迁等原因造成人户分离的家庭,由户主向户籍所在地管理审批机关提出申请。
无民事行为能力的居民申请低保待遇时,由居委会或企业工会工作人员协助办理申请手续。
(二)申请人必须根据管理审批机关的要求如实提供家庭成员的户口簿、身份证和家庭成员收入状况证明等有关证件和证明材料。
(三)符合就业条件未就业的人员申请低保待遇时,需先到有关部门进行求职登记,并由有关部门提供求职登记证明。
(四)为方便群众申请,各地应当视工作需要,在街道(乡镇)或居委会设立低保办事窗口,开展日常低保受理工作。
第十二条 审批城市低保待遇遵循以下程序:
(一)居委会或企业工会受管理审批机关委托,对申请人的家庭收入和实际生活状况进行调查核实,经民主评议同意后张榜公布,时间不少于3天。无异议的,填写《城市居民最低生活保障待遇申请暨审批表》,连同其他证明材料一并报街道(乡镇)审核。
(二)街道(乡镇)对接到的申请表和证明材料进行审核,符合享受城市低保待遇条件的,报县(区)级民政部门审批;不符合条件的,委托居委会或企业工会以适当方式通知申请人,并说明理由。
(三)县(区)民政部门负责城市低保待遇的审批,对符合条件的,予以批准;不符合条件的,以书面形式委托居委会或企业工会通知申请人,并说明理由。
(四)县(区)民政部门批准后,申请人所在居委会或企业工会要及时张榜公布审批结果,时间不少于3天,接受群众监督。无异议的,由居委会或企业工会代发省民政厅统一监制的《山东省城市居民最低生活保障证》,并由县(区)民政部门报市民政部门备案;有异议的,由管理审批机关重新核实确认。
(五)管理审批机关自接到申请人申请之日起,在20个工作日内办结审批手续(申请人证明材料不全的除外),从批准之日下月起发放城市低保金。
(六)低保对象在同一县(区)内迁移的,由县(区)民政部门或街道(乡镇)办理迁移手续,变更管理关系,不再重新履行申请、审批等程序;在不同县(区)之间迁移的,由当地县(区)民政部门办理迁移手续,低保对象凭迁出地证明到迁入地重新申请低保待遇,管理审批机关可根据实际情况适当简化审批程序。
第五章 家庭收入的核实与计算
第十三条 居委会或企业工会受管理审批机关的委托,负责对申请人家庭收入和实际生活水平的调查核实。街道(乡镇)负责审核,必要时县(区)民政部门可直接到申请人家中和所在单位进行调查核实。申请人、有关单位和个人应当配合调查,如实提供有关情况。
第十四条 核实申请人家庭收入可采取下列办法进行:
(一)入户调查。直接深入到申请人家中,核实其家庭收入和吃、穿、住、用等实际情况。
(二)走访调查。通过走访社区居民或者到申请人工作单位,了解其家庭收入和实际生活情况。
(三)信函索证。对不便走访的有关单位和人员索取有关证明材料。
(四)部门配合。由民政部门与劳动保障、工会、工商行政管理、税务、金融等部门建立联系,有条件的可实行计算机联网,及时掌握申请人家庭收入和实际生活水平变化情况。
(五)跟踪调查。由居委会或企业工会对申请人家庭收入情况进行跟踪调查,了解其家庭实际收入水平。
(六)群众评议。对于实际生活水平较高、有隐形收入且又难以核实的特殊家庭,通过召开社区居民代表会议或职工代表会议进行民主评议。
(七)社会监督。在申请和审批过程中,居委会和企业工会要做到及时张榜公布,接受社会监督;对群众反映强烈的,要进一步调查,在核实清楚前,应暂缓办理。
第十五条 家庭收入是指具有法定赡养、扶(抚)养关系共同生活家庭成员的货币收入和实物收入的总和。
(一)货币收入包括工资、奖金、津贴、补贴,以现金发放的劳保福利、医疗费;一次性安置费、经济补偿金、遗属生活补助费;离退休金、基本生活费、养老金、失业保险金、救济金;存款及利息、有价证券及红利;租赁、馈赠、继承收入和特许权使用收入;赡养费、扶(抚)养费;兼职收入、自谋职业收入,偶然所得、其他通过劳动所得合法收入;当地政府确定应计入家庭收入的其他收入。
(二)实物收入按物价部门核定或评估的物品价格折款计入家庭收入。
(三)家庭月人均收入,按照申请人前3个月家庭总收入的平均额除以共同生活的家庭成员人数计算。
第十六条 以下项目不计入低保待遇申请人家庭收入:优抚对象和工(公)伤人员的抚恤金、补助金、护理费、保健金;因公死亡人员丧葬费及其家属享受的一次性抚恤金;因公致残返城知青的护理费;在职人员按规定缴纳的住房公积金、社会保险金;政府颁发的一次性见义勇为奖励和省级以上劳动模范荣誉津贴;政府和社会给予贫困在校生的助学金、生活补贴;政府和社会给予的临时性生活救助金;县(区)人民政府确定其他不计入家庭收入的项目。
第十七条 在职职工、下岗职工、离退休人员和失业人员,连续6个月未领到或未足额领到工资、基本生活费、养老金和失业保险金的,一律按实际收入计算。
补发以上收入的,按家庭人口和当地城市低保标准计算可分摊的月数,从补发的下月起,在可分摊的月数内,该家庭不再享受低保待遇。
第十八条 申请享受低保待遇的人员,属于在职和下岗的,由所在企业工会认定其收入并出具证明(须经单位盖章、领导人签字,下同);属于退休和失业的,由当地劳动保障部门或社会保险经办机构认定其收入并出具证明;从事个体经营的,由工商行政管理、税务等部门认定其收入并出具证明;从事公益岗位及家政服务、保洁、保绿等临时性工作的,由街道或劳动保障机构认定其收入并出具证明;其他人员,由居委会和街道认定其收入并出具证明。
第十九条 对因各种原因(包括与企业解除劳动关系和城建、危改,拆迁、建设征用土地农转非等)已领取一次性经济补偿金或安置费的人员,在核定其家庭收入时,要在所领取的一次性补偿金或安置费中,扣除其从解除劳动关系之日起到法定退休年龄之前应缴纳的养老保险费,然后将结余部分按该家庭人口数和当地低保标准(适当考虑今后提高标准因素)计算可分摊的月数,在可分摊的月数内,该家庭不享受低保;如果结余部分为负数或零,则一次性补偿金或安置费不再计入家庭收入。
领取一次性补偿费用人员,在可分摊月数内,因病、因灾等特殊情况将一次性领取的经济补偿费提前用完,生活确有困难的,可申请临时救济或城市低保。
第二十条 赡养费和扶(抚)养费按照有关协议、裁决或判决的数额计算。没有协议、裁决或判决的,赡养费按照被赡养人子女家庭月人均收入减去当地城市低保标准后的50%,再除以被赡养人数计算。扶(抚)养费按照给付方收入的25%计算,有多个被扶(抚)养人的,最高不超过给付方收入的50%。
法定赡养、扶(抚)养义务人属低保对象的,不计算其应付赡养、扶(抚)养费。
未经法律程序解除双方关系的家庭成员,其相互之间的赡养和扶(抚)养关系、应尽义务等,按有关法律、法规的规定执行。
原系本地非农业户口、现在外地就读的普通高校在校大中专学生视为家庭抚养人口。
第六章 低保资金的筹集与发放
第二十一条 低保金按属地管理的原则分级负担,各级财政足额列入预算。市城区内城市低保对象所需资金由市、区两级五五分担。
第二十二条 城市低保实行差额救济,当地城市低保标准减去低保对象家庭月人均收入,为低保对象家庭享受的月人均补助额;家庭成员月人均补助之和,为低保对象家庭每月应领取的低保金总额。
第二十三条 低保金由县(区)民政部门协议委托银行或邮局按月社会化发放,低保对象凭有关证件到指定银行或邮局领取。对于行动不便或无行动能力的低保对象,可采取协议委托、上门服务等办法发放低保金。
城市低保金主要以货币形式发放,必要时也可给予实物。
第二十四条 为维护低保制度的公正公平,对分类管理中的“三无”(无生活来源、无劳动能力、无法定赡养人)低保对象实行分类施保,即在已核定补助数额的基础上视其困难程度适当增补救助额度。
第七章 城市低保对象的管理
第二十五条 市、县(区)设立城市低保办公室负责本辖区低保对象的管理。
第二十六条 城市居民享受低保待遇期间,应当自觉履行相关义务;审批管理机关要加强对低保对象的日常管理,建立健全以下工作制度:
(一)动态管理制度。对符合低保条件的要随时纳入保障范围,家庭收入发生变化的要及时增发、减发或停发低保金。对取消城市低保待遇的,管理审批机关要履行必要的程序,以适当方式通知本人,并说明理由,由街道(乡镇)委托居委会或企业工会办理取消低保待遇手续,收回低保证。
(二)分类管理制度。对不同类型的低保对象实行不同的管理办法:“三无”对象,一年复核一次;家庭收入相对稳定的,半年复核一次;家庭收入经常变化的,每季度复核一次。
(三)公益劳动制度。有劳动能力的低保对象,应当按当地人民政府或社区居委会的要求参加社会公益劳动。
(四)信息管理制度。市、县(区)实现低保信息计算机联网,街道(乡镇)、居委会要建立网络终端,努力提高低保工作效率和管理水平。
(五)档案管理制度。县(区)民政部门、街道(乡镇)和居委会或企业工会要建立并保存低保对象档案,妥善管理。低保对象档案包括城市低保申请表、续保申请表和有关证明材料、低保对象名册和低保金发放名册等。居委会要建立低保对象参加公益劳动登记表等。
第八章 优惠政策
第二十七条 教育救助。按照《滨州市贫困家庭学生救助暂行办法》有关规定执行。
第二十八条 医疗救助。按照《滨州市困难群众医疗救助暂行办法》有关规定执行。
第二十九条 住房救助。按照《滨州市城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》有关规定执行。
第三十条 法律援助。按照《法律援助条例》的规定,法律援助中心对城市低保对象提供无偿法律服务,保障弱势群体的合法权益。
第三十一条 就业援助。认真落实中央和省关于促进困难群体就业和再就业的扶持政策。对符合条件的低保对象,要优先落实帮扶政策,优先提供职业培训和职业介绍,使有劳动能力的低保家庭有一人实现就业或再就业。
第三十二条 其他救助。供电公司按优惠电价收取生活用电电费;供热公司按物价部门核定价格的80%收取取暖费,并由当地财政部门按每年每人不少于120元(每户不少于200元)发放取暖补贴;低保对象自谋职业从事个体经营的,工商管理部门免收管理费,税务部门按规定给予减免有关税费;集贸市场管理部门优先照顾低保对象进行经营,并免收管理费和摊位费;市容管理部门免收摊位管理费、卫生费;街道、居委会、小区管理部门对低保对象住户免收卫生费和治安费;低保对象去世,民政部门免收停尸、运尸、火化、骨灰存放费。
第九章 监督
第三十三条 各级民政部门要通过建立定期通报制度和充分利用各种新闻媒体、公开办事场所、政务公开栏和宣传栏等形式,公开低保政策、低保标准、办事程序、低保金发放情况等,接受社会监督。
第三十四条 市、县(区)民政部门和街道(乡镇)设立咨询、监督电话,受理群众咨询、投诉、举报。
第三十五条 主管部门及资金使用单位严格按照财经法规管好用好此项资金,做到专款专用。
第十章 法律责任
第三十六条 从事城市低保管理审批工作的人员有下列行为之一的,给予批评教育,依法给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任:
(一)对符合享受城市低保待遇条件的家庭拒不签署同意享受低保待遇意见的,或者对不符合享受低保待遇条件的家庭故意签署同意的;
(二)玩忽职守、徇私舞弊,或者贪污、挪用、扣压、拖欠城市低保资金的。
第三十七条 享受城市低保待遇的城市居民有下列行为之一的,由县(区)民政部门给予批评教育或者警告,追回其冒领的低保资金;情节恶劣的,处冒领金额1倍以上3倍以下的罚款:
(一)采取虚报、隐瞒、伪造等手段,骗取低保待遇的;
(二)在享受低保待遇期间家庭收入情况好转,不按规定告知管理审批机关,继续享受低保待遇的。
第十一章 附则
第三十八条 本办法自二○○七年一月一日起实施。
汕头经济特区物业管理条例
汕头市第十三届人民代表大会常务委员会公告
（第3号）
《汕头经济特区物业管理条例》已由汕头市第十三届人民代表大会常务委员会第八次会议于2012年8月31日通过，现予公布，自2012年12月1日起施行。
汕头市人民代表大会常务委员会
2012年8月31日
汕头经济特区物业管理条例
（2012年8月31日汕头市第十三届人民代表大会常务委员会第八次会议通过）
第一章 总则
第二章 物业管理区域及配套设施设备
第三章 业主、业主大会及业主委员会
第四章 前期物业管理
第五章 物业管理服务
第六章 物业使用及维护
第七章 法律责任
第八章 附则
第一章 总 则
第一条 为规范物业管理活动，维护物业管理各方的合法权益，改善人居环境，促进社会和谐，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》等法律、行政法规的基本原则，结合汕头经济特区（以下简称特区）实际，制定本条例。
第二条 特区范围内的物业管理及其监督管理活动适用本条例。
第三条 物业管理应当坚持以人为本，实行业主自治与专业服务、社区管理相结合的原则。
第四条 市、区（县）人民政府及有关部门应当制定扶持政策，采取措施，推动社会化、专业化、市场化的物业服务，促进物业服务行业的健康发展。
第五条 市房产行政主管部门负责物业管理活动的监督管理工作，组织实施本条例。
区（县）房产行政主管部门负责本行政区域内物业管理的监督管理工作。区（县）人民政府未设立房产行政主管部门的，由市房产行政主管部门统一实施对物业管理活动的监督管理。
住房和城乡建设、民政、城乡规划、城市综合管理、水务、卫生、价格、环境保护、公安、工商行政管理、人民防空等行政管理部门，依法按照各自职责负责物业管理活动的监督管理工作。
第六条 街道办事处、镇人民政府负责协调物业管理和社区建设的关系，组织、指导业主大会的成立和业主委员会的选举工作，协助房产行政主管部门调解处理物业管理纠纷。
社区居民委员会、村民委员会负责指导、监督业主大会、业主委员会依法开展业主自治管理，协助街道办事处、镇人民政府开展社区管理、社区服务中与物业管理有关的工作。
第七条 物业管理实行联席会议制度。联席会议由物业管理区域所在地街道办事处、镇人民政府负责召集，房产行政主管部门、社区居民委员会、村民委员会以及公安派出所、物业服务企业、业主委员会、相关行政管理部门等各方代表组成。
物业管理联席会议主要协调解决下列重大问题：
（一）业主委员会不依法履行职责的；
（二）业主委员会换届过程中出现问题的；
（三）履行物业服务合同中出现重大问题的；
（四）物业服务企业在变更交接过程中出现问题的；
（五）需要协调解决的其他物业管理矛盾和纠纷。
第八条 物业管理行业协会应当依法加强行业自律，规范行业行为，建立物业服务企业及其从业人员诚信档案和物业服务项目招标评标专家库，督促物业服务企业依法、诚信经营和服务，协助房产行政主管部门实行物业服务专业化、市场化，调解行业内部争议，维护会员合法权益，培训从业人员，促进行业健康发展。
第二章 物业管理区域及配套设施设备
第九条 划分物业管理区域时，应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素，并遵循相对集中、便于管理的原则，具体划分方法如下：
（一）物业管理区域按照建设用地规划许可证确定的红线图范围划定，已经自然形成独立物业管理区域且无争议的，不再重新划分；
（二）分期开发或者两个以上建设单位开发建设的物业，其配套设施设备和相关场地共用的，应当划定为一个物业管理区域；配套设施设备和相关场地能够分割、独立使用的，可以划定为不同的物业管理区域；
（三）已经实施物业管理的毗邻的不同物业管理区域，规模较小的，经各自的业主大会同意后，可以合并为一个物业管理区域；
（四）旧城区、城中村等没有实施物业管理的建成居住区需要实施物业管理的，由街道办事处、镇人民政府征求相关业主意见后，确定物业管理区域。
对物业管理区域划定有争议的，房产行政主管部门应当征求物业所在地街道办事处、镇人民政府，相关业主、社区居民委员会、村民委员会的意见后确定。
物业管理区域的划定，应当按照省、市有关规定向房产行政主管部门备案。
第十条 物业管理区域划定后，需要分立或者合并物业管理区域的，业主大会或者业主应当向街道办事处、镇人民政府申请并提交分立或者合并的方案，由街道办事处、镇人民政府会同房产行政主管部门审查，确认并公告。
制定物业管理区域的分立或者合并方案，应当经相关物业管理区域的业主大会同意；尚未成立业主大会的，由业主共同决定。
第十一条 新建住宅物业，建设单位应当在物业管理区域内按照不少于物业管理区域总建筑面积千分之二的比例，配置物业服务用房，建筑面积不得少于八十平方米，最高不超过三百平方米；其中，物业服务企业办公用房不得少于六十平方米，业主委员会办公用房不得少于二十平方米。
分期开发建设的住宅物业，建设单位应当在先期开发的区域按照不少于先期开发房屋建筑面积千分之二的比例配置物业服务用房。
第十二条 物业服务用房应当是地面以上的独立成套装修房屋，具备水、电、采光、通风等基本设施。没有配置电梯的物业，物业服务用房所在的楼层不得高于四层。
第十三条 物业服务用房属全体业主共有，分别交由物业服务企业和业主委员会无偿使用。任何组织和个人不得擅自变更用途，也不得分割、转让、抵押。
第十四条 建设单位应当在申请建设工程规划许可证时，划定新建住宅物业服务用房、共用设施设备用房的位置和面积；城乡规划行政管理部门应当在核发的建设工程规划许可证以及附件、附图上予以明确。
房产行政主管部门应当在办理物业管理区域备案、核发商品房预售许可证、房屋所有权初始登记时，查验与物业服务用房、共用设施设备用房相关的建设工程规划许可资料，并将查验情况在物业管理区域的备案回执、房地产登记簿中予以记载。
建设单位应当在商品房销售时，将物业服务用房、共用设施设备用房的位置和面积在商品房销售方案中载明公示，并在商品房买卖合同中作出约定。
第十五条 建设单位应当按照城乡规划行政管理部门确定的标准，建设物业的配套车位、车库。物业的配套车位、车库应当经权属登记后方能出售。
物业的地下人防区域经人民防空、城乡规划行政管理部门批准，可以用作物业的配套车位出租。
第十六条 新建住宅物业内的供水、供电、供气等计量装置应当实行专有部分一户一结算表，共有部分独立计量表；安全防范、消防、环卫、邮政、通信等设施设备的配置应当符合物业使用的基本条件以及相关技术标准和规范。
配套设施不齐全的老旧住宅区，专业经营单位应当配合所在地人民政府采取措施逐步改造，实现供水、供电、供气等专业经营设施设备的分户计量、分户控制。业主及物业服务企业应当为改造工作提供便利。
第十七条 建设单位在竣工验收后，应当将住宅物业管理区域内供水、供电等专业经营设施设备及相关管线的所有权移交给专业经营单位，专业经营单位应当接收并承担管理、维修、养护和更新的责任。
第三章 业主、业主大会及业主委员会
第十八条 房屋的所有权人为业主。
业主在物业管理中享有法律、法规规定的权利，并承担法律、法规规定的义务。
因买卖、赠与、继承等法律关系已经合法占有该房屋，但尚未办理所有权登记的，在物业管理活动中享有业主的权利，并承担相应的义务。
业主不得以放弃权利为由不履行义务。
第十九条 业主在物业管理活动中享有下列权利：
（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；
（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；
（三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；
（四）参加业主大会会议，行使投票权；
（五）选举业主委员会成员，并享有被选举权；
（六）监督业主委员会的工作；
（七）监督物业服务企业履行物业服务合同；
（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；
（九）监督住宅专项维修资金的管理和使用；
（十）法律、法规规定的其他权利。
第二十条 业主在物业管理活动中应履行下列义务：
（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；
（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；
（四）按照国家有关规定交纳住宅专项维修资金；
（五）遵守房屋装饰装修的有关规定和要求；
（六）按时交纳物业服务费用；
（七）法律、法规规定的其他义务。
第二十一条 物业的承租人、借用人等物业使用人，根据法律、法规、管理规约、业主大会依法作出的决定，以及其与业主的约定，享有相应权利，承担相应义务。
第二十二条 已交付使用的物业建筑面积达到物业管理区域建筑总面积百分之五十的，建设单位或者物业服务企业应当书面报告物业所在地街道办事处、镇人民政府，并在物业管理区域的显著位置公告，公告期为十五日。公告期满，业主可以向街道办事处、镇人民政府提出成立业主大会的书面要求。
同一物业管理区域内已交付专有部分百分之二十以上业主可以联名向街道办事处、镇人民政府提出成立业主大会的书面要求。
第二十三条 街道办事处、镇人民政府应当在收到书面要求之日起三十日内会同物业管理区域所在地房产行政主管部门组织业主成立业主大会筹备组，筹备召开首次业主大会会议。
业主大会筹备组由业主代表、建设单位代表、街道办事处、镇人民政府代表及社区居民委员会、村民委员会代表七至十五人组成，业主代表由业主推荐产生且不得少于筹备组总人数的三分之二，筹备组组长由街道办事处、镇人民政府选派代表担任。
业主大会筹备组成员名单应当在物业管理区域的显著位置公告。
第二十四条 筹备组履行下列职责：
（一）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、内容和形式；
（二）拟定管理规约草案和业主大会议事规则草案；
（三）确认业主身份、业主投票权数和业主专有部分面积；
（四）拟定业主委员会选举办法草案，提出候选人建议名单；
（五）依法确定首次业主大会会议表决规则；
（六）召开首次业主大会会议的其他准备工作。
第二十五条 业主大会筹备组应当自组成之日起六个月内完成筹备工作，组织召开首次业主大会会议。
业主大会筹备组自业主委员会产生之日起自动解散。
第二十六条 建设单位、物业服务企业应当协助业主大会筹备组工作，向业主大会筹备组提供业主清册、物业（包括物业管理区域内地上、地下的建筑物、设施设备和相关场地等）的基本资料、已筹集的住宅专项维修资金清册等文件资料，并在物业管理区域提供相应的人力、场地支持。
第二十七条 首次业主大会会议应当对管理规约、业主大会议事规则进行表决，并选举业主委员会。
第二十八条 业主大会由物业管理区域内全体业主组成。一个物业管理区域成立一个业主大会。
物业管理区域内未成立业主大会的，由业主共同履行业主大会职责。
业主大会通过业主大会会议和业主委员会行使职权。
第二十九条 业主大会讨论决定下列事项：
（一）制定或者修改业主大会议事规则、业主委员会议事规则和管理规约；
（二）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
（三）改变或者撤销业主委员会不适当的决定；
（四）选聘、解聘物业服务企业；
（五）提出分立或者合并物业管理区域的方案；
（六）筹集和使用住宅专项维修资金的相关事项；
（七）改建或者重建建筑物及其附属设施；
（八）物业管理区域内的其他重大物业管理事项。
第三十条 业主大会决定本条例第二十九条第六项、第七项规定的事项，应当经三分之二以上业主且专有部分面积占建筑物总面积三分之二以上的业主同意。决定本条例第二十九条规定的其他事项，应当经专有部分面积占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。建筑物总面积、专有部分面积以及业主人数按照下列方法确定：
（一）建筑物总面积为专有部分面积之和；专有部分面积按照房地产权证书记载的面积计算。尚未记载的，暂按测绘机构的实测面积计算。尚未实测的，暂按商品房买卖合同记载的面积计算；
（二）业主人数为专有部分的业主人数之和，已出售的专有部分的业主人数，一个专有部分按一人计算。尚未出售和虽已出售但尚未交付的专有部分的业主人数，以及同一业主拥有一个以上专有部分的业主人数，按一人计算。
车位、车库面积不计入前款规定的专有部分面积，不计投票权。
第三十一条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。
业主大会会议可以采用集体讨论或者书面征求意见的形式。采用书面征求意见形式的，应当将征求意见书送达每一位业主，无法送达的，应当在物业管理区域内公告。书面征求意见结果应当在物业管理区域的显著位置公示，业主有权查阅相关资料。
第三十二条 业主可以以书面委托的形式，约定由授权委托人在一定期限内代其行使共同管理权，具体委托内容、期限、权限和程序由业主大会议事规则规定。
第三十三条 一个专有部分有两个以上所有权人的，应当自行确定一人参与投票表决，但共有人所代表的业主人数为一人。
业主为无民事行为能力人或者限制民事行为能力人的，由其法定监护人投票表决。
未参与表决的业主的投票权数，按照业主大会议事规则执行。
第三十四条 业主拒付物业服务费，不缴存住宅专项维修资金以及实施其他损害业主共同权益行为的，业主大会可以在管理规约和业主大会议事规则中对其共同管理权的行使予以限制。
第三十五条 物业管理区域内业主人数较多的，可以以幢、单元、楼层为单位，共同决定本单位范围内的物业管理事项。物业管理事项范围和决定程序由业主大会议事规则规定或者物业管理区域内全体业主共同决定。
第三十六条 未成立业主大会的物业管理区域，发生物业服务企业停止服务或者其他重大、紧急物业管理事件，需要业主共同决定解聘、选聘物业服务企业或者其他事项的，由物业所在地的街道办事处、镇人民政府指导协助。
第三十七条 业主大会依法作出的决定，对全体业主具有约束力。
业主大会的决定应当以书面形式在物业管理区域的显著位置内及时公告。
第三十八条 业主委员会是业主大会的执行机构，由业主大会选举产生，由三人以上单数组成。业主委员会委员应当由物业管理区域内的业主担任，每届任期不超过五年，可连选连任。
业主委员会应当自选举产生之日起十五日内召开首次会议，推选出业主委员会主任一名，副主任一至三名，推选情况应当在物业管理区域的显著位置公告，公告期为七日。
第三十九条 业主委员会应当自产生之日起三十日内持下列材料向房产行政主管部门和街道办事处、镇人民政府备案：
（一）业主大会会议决定；
（二）业主大会议事规则；
（三）管理规约；
（四）业主委员会委员名单和基本情况；
（五）法律、法规规定的其他资料。
房产行政主管部门应当自收到前款规定资料之日起五日内，对符合条件的发给业主委员会备案回执，业主委员会凭备案回执办理刻制业主委员会公章等手续。
备案内容发生变更的，业主委员会应当自变更之日起三十日内办理备案变更手续。
第四十条 业主委员会未能产生的，街道办事处、镇人民政府和社区居民委员会、村民委员会应当给予指导和协助，推进业主委员会的成立。
第四十一条 业主委员会应当履行下列职责：
（一）执行业主大会决议，维护业主共同利益；
（二）召集业主大会会议，报告物业管理实施情况；
（三）与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；
（四）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督物业服务企业履行物业服务合同；
（五）监督管理规约的实施；
（六）督促业主交纳物业服务费及其他相关费用；
（七）组织和监督住宅专项维修资金的筹集和使用；
（八）调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷；
（九）法律、法规规定以及业主大会赋予的其他职责。
第四十二条 业主委员会应当建立信息公开制度，向业主公布下列事项：
（一）业主大会议事规则、业主委员会议事规则和管理规约；
（二）业主大会和业主委员会的决议；
（三）物业服务合同；
（四）住宅专项维修资金的筹集、使用方案及情况；
（五）物业共用部位的使用与收益情况；
（六）占用业主共有的道路或者其他场地用于停放机动车辆的处分情况；
（七）业主大会和业主委员会工作经费的收支情况；
（八）其他应当向业主公开的情况和资料。
第四十三条 业主委员会换届时，应当在其任期届满前三个月提出换届筹备组人选名单，并在物业管理区域内公示。业主在公示截止之日起十五日内未提出异议的，换届筹备组按照公示人员名单成立；半数以上的业主提出异议的，由业主委员会重新提出人选名单。
换届筹备组在征求业主意见的基础上提出新一届业主委员会候选人名单，召开业主大会会议，进行换届选举，并向物业所在地街道办事处、镇人民政府报告会议情况和选举结果。
业主委员会应当在任期届满之日起十日内，将保管的有关财务、文件资料、印章等移交给新一届业主委员会。
第四十四条 业主委员会未能按照本条例第四十三条规定组织换届选举的，由社区居民委员会、村民委员会在街道办事处、镇人民政府的指导和监督下，组织换届选举工作。
第四十五条 业主大会和业主委员会的工作经费由全体业主承担，有物业共用部位、共用设施设备经营收益的，可以从经营收益中列支，其筹集、管理和使用的办法由业主大会在议事规则中具体约定。
业主委员会应当每年至少一次在物业管理区域的显著位置公告工作经费的收支情况，接受业主监督。
第四十六条 业主委员会委员的任期、候补、空缺、资格终止等事项由业主大会议事规则规定。有下列情形之一的，委员资格自动终止：
（一）任职期限届满的；
（二）不再具备业主身份的；
（三）丧失履行委员职责能力的；
（四）任职期间被依法追究刑事责任的；
（五）向业主大会或者业主委员会提出辞职并经同意的；
（六）业主大会议事规则规定的其他情形。
业主委员会应当及时将业主委员会委员资格终止的情况在物业管理区域的显著位置公告。资格终止的业主委员会委员应当自公告终止之日起三日内，将属于业主大会、业主委员会的印章、财务账目、资料档案、办公设施设备等移交给业主委员会。
第四十七条 业主委员会或者业主委员会委员未按本条例规定移交所保管的印章、财务账目、资料档案、办公设施设备及其他属于业主所有的财物的，由街道办事处、镇人民政府督促移交；拒不移交的，新一届业主委员会或者其他业主委员会委员可以请求公安机关协助移交。
第四十八条 同一个物业管理区域内分期建设的项目，先期建设的区域已成立业主大会及业主委员会的，后期建设的区域，业主委员会委员采取补选的形式产生。补选时，在后期建设区域召开业主大会，按照后期建设区域占物业管理区域房屋建筑面积比例确定补选委员的人数。
先期建设的区域业主大会成立后，业主委员会应当将下列事项书面告知建设单位、物业服务企业：
（一）管理规约；
（二）业主大会议事规则；
（三）业主委员会议事规则；
（四）业主大会、业主委员会的其他决定；
（五）物业服务合同约定的其他项目。
建设单位在销售后期建设的物业时，应当向物业买受人明示本条第二款所列事项。
第四十九条 业主委员会和业主委员会委员不得有下列行为：
（一）在本物业管理区域从事物业服务经营活动；
（二）在为本物业管理区域提供服务的物业服务企业任职；
（三）擅自以业主大会、业主委员会的名义开展活动；
（四）未经业主大会同意，选聘、解聘物业服务企业，或者使用业主大会和业主委员会的工作经费；
（五）作出违反法律、法规的决定。
第五十条 业主大会或者业主委员会作出的决定违反法律、法规的，房产行政主管部门和街道办事处、镇人民政府应当责令限期改正或者撤销决定，并通告全体业主。
业主大会或者业主委员会的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。
第四章 前期物业管理
第五十一条 建设单位应当在住宅物业的业主、业主大会首次选聘物业服务企业之前，通过招投标的方式选聘具有相应资质的前期物业服务企业，提供前期物业服务。有下列情形之一的，经房产行政主管部门批准，可以通过协议方式选聘：
（一）投标人少于三个；
（二）住宅物业的总建筑面积不超过五万平方米。
第五十二条 建设单位采用公开招标方式选聘前期物业服务企业的，应当在公共媒介上发布招标公告。招标公告应当载明招标人的名称、地址和招标项目的基本情况以及获取招标文件的办法等事项。
建设单位不得以不合理条件限制或者排斥潜在投标人，不得向潜在投标人提出与物业管理项目实际要求不符的资格要求，对不同资质等级的物业服务企业应当设定同一评标标准。
第五十三条 分期开发的建设项目划定为一个物业管理区域的，其前期物业服务项目招投标应当以物业管理区域为范围。
分期开发的物业划定为一个物业管理区域的，应当由同一物业服务企业提供服务。
第五十四条 建设单位应当与物业服务企业签订前期物业服务合同，物业服务企业应当自签订合同之日起十五日内将合同向物业所在地房产行政主管部门备案。
前期物业服务合同应当约定物业承接查验事项，没有约定或者约定不明确的，按照国家标准、行业标准履行。没有国家标准、行业标准的，按照符合合同目的的特定标准履行。
第五十五条 建设单位应当在出售物业前，制定临时管理规约，对下列事项作出约定：
（一）全体业主同意授权物业服务企业代为查验物业共用部位、共用设施设备；
（二）建筑物及其附属设施设备的使用、维护、管理；
（三）住宅专项维修资金的缴存、使用；
（四）物业共有部分的使用与收益分配；
（五）业主的权利与义务；
（六）违反临时管理规约应当承担的责任。
临时管理规约不得侵害物业买受人的合法权益。
临时管理规约的效力至业主大会审议通过的管理规约生效时终止。
第五十六条 建设单位应当在商品房销售方案中明示临时管理规约的内容。物业买受人与建设单位签订商品房买卖合同时，应当书面承诺遵守临时管理规约。
第五十七条 建设单位出售物业时，不得承诺或者约定减免物业服务费。本条例施行前建设单位已经承诺或者约定减免的物业服务费，由建设单位承担。
第五十八条 物业服务企业应当在前期物业管理期间履行以下职责：
（一）参与工程的检查，对发现的工程质量问题和其他不利于物业使用和管理的问题，及时向建设单位或者相关行政管理部门提出整改建议，并协助行政管理部门督促落实；
（二）就共用设施设备的安装位置、管线走向等事宜向建设单位提出建议，并参与共用设施设备的安装、调试等工作；
（三）建立物业共用部位、共用设施设备等工程信息资料和日常管理档案；
（四）根据临时管理规约、前期物业服务合同的约定，向业主提供物业服务并引导业主遵守约定，维护物业公共利益和管理秩序；
（五）配合房产行政主管部门、街道办事处、镇人民政府做好业主大会的成立工作。
第五十九条 建设单位应当在交付物业十五日前，与物业服务企业完成对物业共用部位、共用设施设备的查验，并由双方签字确认查验记录。
物业服务企业应当将物业承接查验情况在物业管理区域的显著位置公示，不得承接不符合交付使用条件或者未经查验的物业。
第六十条 建设单位应当在物业承接查验二十日前，向物业服务企业移交下列资料：
（一）物业管理区域备案资料；
（二）物业的报建、批准文件，竣工总平面图、单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；
（三）共用设施设备清单及其安装、使用和维护保养等技术资料；
（四）物业质量保修文件和物业使用说明文件；
（五）物业管理区域内建筑物、场地、设施设备的产权清单；
（六）承接查验所必需的其他资料。
第六十一条 分期开发建设的物业可以根据开发建设的进度，对符合交付使用条件的物业分期承接查验。建设单位与物业服务企业应当在承接最后一期物业时，办理物业整体交接手续。
第六十二条 建设单位与物业买受人签订的商品房买卖合同，应当包含前期物业服务合同约定的内容。
物业买受人应当在建设单位交付物业后，按照商品房买卖合同约定的时间、标准和方式交纳物业服务费。已竣工但尚未交付买受人的，物业服务费由建设单位全额承担。
物业通过竣工验收达到交付条件，业主收到书面交付通知并办理完相关手续的，即为交付。业主收到书面交付通知后一个月内无正当理由不办理相关手续的，视为交付。
第五章 物业管理服务
第六十三条 特区外物业服务企业来特区从事物业管理服务的，应当向市、区（县）房产行政主管部门备案。
物业服务企业自取得资质证书之日起三个月内可以自愿加入物业管理行业协会。
第六十四条 市房产行政主管部门负责物业服务企业二级资质证书的初审和三级资质证书的颁发和管理。
物业服务企业应当按照房产行政主管部门核定的物业服务企业资质等级，在资质证书的有效期内从事相应的物业管理服务活动，不得超越资质等级承接物业管理项目，从业人员应当按照国家有关规定，取得相应的职业资格证书。
物业服务企业三级资质证书的有效期为三年，需要延续有效期的，应当在有效期届满三十日前向市房产行政主管部门提出申请；逾期未申请延续或者申请未获批准的，物业服务企业应当重新申请取得资质，其资质等级按照最低等级核定并设定一年的暂定期。
第六十五条 物业服务企业资质证书被依法吊销的，自吊销之日起三年内，其法定代表人以及负有主要责任的经理、项目经理不得在物业服务企业任职。
第六十六条 物业管理应当实行信用信息管理制度。房产行政主管部门应当对物业服务企业信用实施管理和考核。
房产行政主管部门可以委托物业管理行业协会建立物业服务企业信用档案。
第六十七条 房产行政主管部门应当建立物业管理区域档案管理制度，建设单位、物业服务企业、业主大会和业主委员会应当将物业服务活动中形成的具有保存价值的有关资料，报送房产行政主管部门。
物业服务企业应当建立物业管理档案，妥善保管相关物业资料，不得泄露业主资料，不得用于与物业管理服务无关的活动。物业服务合同终止时，应当将物业管理档案移交业主委员会。
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