南昌市市政公用设施配套费征收管理办法

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　　为了极推广装修一次到位或菜单式装修模式，避免二次装修造成的破坏结构、浪费和扰民等现象，提高住宅装修生产的工业化水平，引导住宅产业现代化快速发展，国家出台了《关于推进住宅产业现代化提高住宅质量的若干意见》（国办发〔1999〕72号）以及《商品住宅装修一次到位实施导则》等文件。购房人直接购买精装房，如果精装质量还可以的话，那么就可以省去了自行装修的麻烦。

　　一、毛坯（清水）与装修整合，和毛坯（清水）与装修分拆两者的区别

　　对于将修一次到位的成品房（全装修房）或菜单式装修，房企设计了不同的精装房交易结构，主要包括整合模式和拆分模式。
整合模式，是指房企和购房者只签订商品房买卖合同（约定精装交房标准）。购房款包括了毛坯（清水）房屋和装修工程款两部分，房企开具不动产销售发票。
拆分模式，是指房企安排购房人分别签订《商品房买卖合同》和《委托装修合同》。房屋买卖合同由房企与业主签订，房企承担责任。装修合同由装修公司、房企与买受人（大多数时候房企不参加）签订，装修公司对其质量承担责任。购房人往往根据房企的要求与其指定的装修公司签订《委托装修合同》，如果房地产开发企业自身同时具备室内装修施工资质的，也不排除与房地产开发企业签署的可能性。购房款项被分拆为房款和工程款，房企出具不动产销售发票，装修公司出具房屋装修发票（发票也有可能有比较混乱的安排）。

二、毛坯（清水）与装修分拆的目的

关于为何房地产开发企业将毛坯和精装分拆销售或者毛坯送装修基金的操作，房地产企业的主要目的一般在于以下几种：

（1）所谓的销售概念创新。“毛坯+装修”，房企会有“菜单式服务”等等提法。毛坯房送装修基金的操作手法，给人一种“赠送”或“白给”的感觉，增加项目的卖点。买受人仿似确实很“不理性”，对于一些所谓的营销策略缺乏判断力。

（2）类“价格转移”或准“利润输送”。目的在于规避某种监管或限制。这是一种类“价格转移”的操作手法，比如应对限价，变相加价，争取被认定为“普通商品住房”享受一些优惠等。此等操作，一定程度上可以规避价格限制，或者降低房屋的认定标准进而规避房产税等。

（3）实质目的在于避税。精装修房比毛坯房要多缴营业税､土地增值税，拟将房屋(毛坯房)和装修分开销售，在一定情形下（不是必然能实现税收优化），将毛坯和精装分拆销售可避税（有时对买卖双方都有利可图）。比如，精装修与房屋未分开的，应全额按销售不动产缴纳5%的营业税。如果能够分开，房屋按销售不动产缴纳5%的营业税，精装修按建筑安装交3%的营业税。需要提醒的是，卖毛坯赠精装（款）（在售房赠送过程中，房地产公司赠送是有前提的，这个前提就是受赠人必须购买房屋。属于附有条件、义务的有偿赠送，不属于“无偿赠送”）的安排有时可能带来负面的税收影响，需要与房屋(毛坯房)和装修分开销售模式进行税收对比分析综合判定。

（4）可以提前确认收入。很多房企都是为了年底财务报表好看，需要提前确认收入，如果将毛坯和精装分开，那么毛坯部分的收入在会计角度便于实现提前确认收入。一般来讲，只有在商品房交付时确认收入才是最准确和合理的收入确认时点，如此感觉上“毛坯先交付，精装后交付”的做法（涉及二次交付问题），控制开发节奏，配合招商进展，可以提前确认大部分的收入。

（5）为了转嫁质量责任。其实商品房买卖合同质量类纠纷十之八九都是装修装饰部分的质量问题，主体结构有问题的少之又少。如果将精装房安排成毛坯房买卖和装修施工合同两个行为的话，房屋买卖合同是由购房者和开发单位签订，而房屋装修合同则和开发单位没关系，由购房者和装修公司签订。那么精装部分的质量责任可以转嫁给精装施工单位来承担，把精装施工单位从“幕后”拉到“台前”，此前工程质保和房屋质保是有明确的合同相对性的，房企一直试图把施工单位直接和购房人“搭上火线”。房企的目的“昭然若揭”，买受人与装修单位的装修合同纠纷不会将地产公司实质性地牵扯进去（各方明确约定装修公司与开发单位对出现的问题承担连带责任情形极其罕见）。另外，一些精装行为的一些拆改行为可能涉及违反规划等事宜，不便房企出面。

（6）还有可能是搭售（捆绑销售）行为。由房企开发单位、建材供应商和装修单位三大产业搭建一个平台，构筑产业战略合作上下游产业链，实施住宅集成装修，达到多方共赢。就是房企为了让装修企业获得一定的装修业务，房企从中也分得一杯羹（由于地产公司为装修单位提供了签约机会和实施代收款以及提供施工协调服务，有的收服务费、有的收中介费，名目不一）。房企在《室内装修协议书》当中不承担实质性的义务（代收代付、施工协调等）。

三、毛坯（清水）与装修分拆的法律属性

对于房企将毛坯（清水）与装修分拆的上述行为，国家和地方尚未见到有过相关管理文件，法院也逐渐开始审判此类案件。这中间实质上包含了两类法律关系——房屋买卖和房屋装修。另外如果是房企为购房人之间牵线搭桥，存在居间的法律关系；如果房屋装修款由房企代收代付，则存在代收代付的结算法律关系；如果精修款由房企承担（房企赠送购房者装修基金大礼包），则存在第三人代为给付的法律关系。总之，这种做法目前并不为法律所禁止，因此签订的合同一般是合法有效的。

那么分拆安排，是否应从“实质重于形式”的原则认定为“房屋买卖和房屋装修”属于一个整体的房屋买卖行为呢？《国家税务总局关于销售不动产兼装修行为征收营业税问题的批复》（国税函〔1998〕53号）批复如下：纳税人将销售房屋的行为分解成销售房屋与装修房屋两项行为，分别签订两份契约（或合同），向对方收取两份价款。鉴于其装修合同中明确规定，装修合同为房地产买卖契约的一个组成部分，与买卖契约共同成为认购房产的全部合同。因此，根据《营业税暂行条例》第五条关于“纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用”的规定，对纳税人向对方收取的装修及安装设备的费用，应一并列入房屋售价，按“销售不动产”税目征收营业税。上述“将销售房屋的行为分解成销售房屋与装修房屋两项行为，分别签订两份契约（或合同），向对方收取两份价款、明确约定两份合同为包容关系”的情形界定为一个合同法律关系。当然上述界定是从税法角度确立的，笔者以为，只要没有明确约定两份合同的包容关系，仍倾向认定为属于两个法律行为——销售房屋与装修房屋两项行为，不论两份合同的签署的主体是否相同。

实践操作中，房屋装修比较容易引发纠纷，可能发生购房者认为房企的装修价格显示公平而要求撤销合同，或者购房者主张装修合同违约要求单独解除装修和认同，或者主张装修合同属于承揽合同的性质，购房者要求停止装修并主张解除装修合同等，发生前述情形均可能将房企推向不利后果。如果后期装修公司玩消失或者破产了，则导致购房者要求其承担装修质保责任时无可奈何。


　　文/武志国woo_eye@qq.com

From Roges Law Firm
共青团中央组织部


共青团中央组织部关于积极地有计划地做好发展新团员工作的意见

(1980年10月25日)



　　团的十大以后，各地团组织都加强了发展新团员的工作，一九七九年发展新团员七百二十三万名，比一九七八年多发展一百五十四万名。截至一九七九年底，全国共有团员四千八百三十七万余名，占青年总数的百分之二十五点七。其中各个系统团员占青年的比例为：工交财贸百分之五十二；农村百分之二十一；大专院校百分之八十八；中等学校百分之二十点六；解放军百分之五十九点六。

　　去年团的组织工作座谈会以来，随着团的各项工作的恢复和加强，各地发展新团员的工作更加积极，更有计划性。新团员发展数大起大落的情况已经有所改变；积极分子的培养教育工作引起了各地的重视；基层团组织注意了正确掌握入团条件，以前把家庭出身、社会关系作为青年能不能入团的主要依据的做法，已经基本上得到了纠正。大多数团组织坚决抵制了发展工作中的不正之风。很多地方团组织对发展工作比较薄弱的地方和单位采取了积极有效的措施，一部分农村、学校、街道的发展工作有所加强。在各级团委的共同努力下，全团的发展工作取得了很大成绩。

　　但是，少数地方团组织对于积极地有计划地发展新团员的方针，认识还不一致，新团员发展工作中还存在着一些问题，需要认真解决。

　　发展新团员的工作，是团组织的一项经常性工作，是团的建设的重要组成部分。这项工作直接关系到团员队伍的质量和团组织的战斗力。

　　去年团的组织工作座谈会提出，要积极地有计划地做好发展新团员工作。这是根据新时期党对共青团的要求和我们团组织的现状提出来的。这种提法与“巩固地向前发展”和“积极慎重”的提法有什么区别呢?

　　“巩固地向前发展”是一九五三年提出的团的建设的方针，这与团的发展工作虽然有密切的关系，但不是一回事，不是组织发展的方针。过去较长时间内，我们提出“积极慎重”地发展团员这是沿用了党的发展工作的提法。团与党的性质是不同的，发展工作的要求当然也应有所不同。在总结了历史经验的基础上，结合近几年来团的发展工作的实际状况，我们认为，不宜再继续沿用党的组织发展的提法，而改为“积极地有计划地发展新团员”，比较适合团的实际状况。

　　共青团的一个显著特点，是它有年龄限制。全国每年大约有六百万至七百万团员因超龄或其他各种原因离团。团的队伍为了及时得到补充，每年要吸收六、七百万先进青年入团。这是一项严肃的、艰巨的工作，不积极地有计划地进行，是无法完成的。从一九七七年至一九七九年的三年中，全国适龄青年总数增加了一千五百万，而团员总数却年年下降。一九七七年全国团员总数为四千八百六十多万，一九七八年下降到四千八百五十四万，一九七九年又下降到四千八百三十七万，这种情况应引起我们的充分重视。团组织的先进性和群众性是相互依存、不可分割的。团的先进性是通过广泛的群众性表现出来的。目前全国有四千八百六十三个生产大队没有团支部，有十一万一千九百七十五个生产队没有团员。在那些地方，当然不可能有团的先锋模范作用。团组织是青年组织，它的青年特点，是通过超龄团员不断离团，又不断地吸收新鲜血液来保持的。

　　有些同志认为，既然团员质量有所下降，当前就应该首先提高团员质量，而不应该积极发展。这种认识是不对的。对现有团员加强教育，提高团员质量，这固然是当前很重要的一项工作。但是这项工作不能关起门来搞。关门提高，即使现有团员质量有所提高，但一段时间后，这批团员就会先后超龄离团，不离团的年龄也大了，团员质量的提高不仅成了一句空话，而且由于新生力量得不到补充，团的队伍反而越来越小，团的战斗力也必然受到影响。据团上海市委调查，全市工交战线团员中，年龄在二十三岁以上的约占百分之七十。就是说，如果采取关门提高的办法，只须在短短的一、二年内，适龄团员总数就不可能减少到现有团员的百分之三十。由此可见，提高团员质量是离不开团的队伍的发展的，团员发展工作本身就是巩固提高的措施之一。

　　积极地有计划地做好团的发展工作，要特别强调在培养教育积极分子上下功夫，建立一支数量众多，质量较高的团员后备队伍。团是教育青年的学校。仅仅把青年中现成符合团员条件的吸收入团是不够的。大量的工作是对那些暂时还不完全具备团员条件的青年，加强培养教育，帮助提高他们，适当地分配他们做一些社会工作，邀请他们参加团的活动，在他们有了进步时予以表扬鼓励，一旦具备了团员条件，及时地吸收他们入团，做到成熟一个发展一个。入团后，仍然不放松对他们的教育培养。培养发展对象要从早抓起，从少先队抓起。要十分重视做好二十岁以下青年的发展工作，使他们在团内有更长的时间接受教育，逐步改变团员队伍年龄偏大的状况。那种认为他们年龄小、不稳定、不起作用、需要长期考察的观点是不对的。做好了积极分子的培养教育，也就是“入团前的教育”，就会使新团员的质量有了可靠的保证。要正确对待犯过错误的青年，只要改正了错误，并且已经具备团员条件，就应该发展入团。

　　积极地有计划地发展新团员，决不是降低标准，拉(亻夫)凑数，必须严格按照团章规定的团员条件去衡量。对青年入团应该有一定要求，但又不能要求过高，更不能离开团章规定，另立标准，附加条件。家庭出身、社会关系、考试分数，不能成为衡量青年能不能入团的条件。要严格履行入团手续，不要简单草率，也不要过于繁琐，增加手续和层次。要制止在升学、招工、入伍前夕搞突击发展团员。要坚决反对“走后门”入团。

　　积极地有计划地做好新团员的发展工作，要十分重视农村、街道、中学这些发展工作比较薄弱的地方和单位，采取有效措施，尽快改变。还要注意做好发展少数民族青年入团的工作。

　　在农村，要特别加强那些没有团员的生产队和建立不起团支部的生产大队的发展工作。要力争尽快消灭这些空白点。农村团员占青年的比例，一般掌握在百分之二十至二十五左右。

　　中学要从少先队就开始培养团的发展对象。初一就要开始进行团的基础知识教育，初二做好团队衔接工作，离队同时发展团员，争取班班有团员。初三以上年级争取班班建立团支部。要坚决纠正把学习分数作为学生能否入团的唯一条件的做法。要注意防止在毕业生中搞突击发展。中学团员占青年的比例，一般掌握在百分之二十至二十五左右。

　　街道的发展工作，目前主要是健全组织，克服临时观点。对从事个体劳动的青年，如何做好培养发展工作，要摸索出一些好的经验和办法。各级团组织还应该注意到，在一段较长时间内，集体所有制单位(包括农村社队企业)的青年数量将大量增加。在这些单位及时建立团的组织，积极发展优秀青年入团，是一项刻不容缓的重要工作，必须引起我们的充分重视。

　　工矿、财贸、党政机关、大专院校中，团员占青年的比例已达到百分之四十至五十，有的甚至更高，这是各种原因造成的，也是正常的。不能为了死扣比例而控制发展，甚至停止发展。凡是具备团员条件的青年，仍然要及时吸收他们入团。

　　积极地有计划地发展新团员，决不是脱离实际，盲目发展，而是从实际出发，有计划地进行。各级团委对每年发展多少新团员，事先要心中有数。制定发展计划的根据，主要是积极分子的培养、团员超龄数、团员的分布及占适龄青年的比例等等情况的综合，同时参照上级团委的发展计划，提出自己的设想、计划。制定计划要上下结合，上级不要向下硬性摊派指标。

　　初步设想，一九八一年全国计划发展团员八百万名，在近几年内，全国团员占青年的比例，一般应保持在百分之二十五至三十之间。

　　各级团委每年年终要对一年的发展新团员工作，认真地回顾、总结、分析。在此基础上，制定出第二年发展新团员的计划，并逐级上报。