天津市物业管理企业退出项目管理暂行办法
天津市人民政府
关于印发《天津市物业管理企业退出项目管理暂行办法》的通知
津政发〔2004〕119号
各区、县人民政府，各委、局，各直属单位：
现将《天津市物业管理企业退出项目管理暂行办法》印发给你们，望遵照执行。
二○○四年十二月三十日
天津市物业管理企业退出项目
管理暂行办法
第一条 为了规范物业管理企业退出项目管理的活动，维护当事人的合法权益，做好项目管理的衔接工作，保持业主正常生活秩序，根据《物业管理条例》(国务院令第379号)和《天津市物业管理条例》的有关规定，制定本办法。
第二条 本市行政区域内，因物业管理服务合同期满双方当事人不续约或者双方当事人提前解除合同，物业管理企业退出项目管理的活动，适用本办法。
第三条 退出项目管理应当本着维护社会稳定、保证居民基本生活秩序、依法有序、平稳过渡的原则进行。
第四条 区、县人民政府应当组织街道办事处、居民委员会及相关职能部门对本辖区内物业管理企业退出项目管理的工作实施监督。
第五条 市房地产管理局负责物业管理企业退出项目管理的监督和指导。
区、县房地产管理局负责本辖区内物业管理企业退出项目管理的指导和组织协调。
第六条 建设、市容环境、园林、物价和公安等部门要按照各自工作职责，加强与物业管理行政主管部门的协调配合，协助做好物业管理企业退出项目管理阶段的衔接工作。
第七条 供水、供电、供气、供热、电梯运行等专业部门应当严格履行职责，直接为业主提供服务，向最终用户收取有关费用，并协助区、县人民政府和有关部门做好物业管理企业退出项目管理阶段的工作。
第八条 物业管理企业应当坚持诚信守法的原则，严格履行退出程序和相应职责，协助解决项目遗留问题，做好新老物业管理的衔接工作，保证项目管理的连续性。
第九条 业主和业主会应当从保持项目管理的连续性和长远利益出发，慎用辞退权，保证自身的正常生活秩序。
第十条 房地产开发建设单位应当维护购房人的合法权益，兑现售房承诺，解决项目遗留问题，为物业管理顺利开展提供保证。
第十一条 物业管理服务合同期满，物业管理企业不再续约或者提前解除合同，业主会重新选聘新物业管理企业接管的，应当按照下列程序做好衔接工作：
(一)在解除合同3个月前，物业管理企业应当将拟退出原因、退出时间以书面形式告知业主委员会，就退出事宜进行协商，同时以书面形式在物业管理区域内公告15天。
物业管理企业应当将拟退出原因、退出时间以书面形式报送项目所在区、县房地产管理局备案，填写《物业管理企业退出项目管理情况登记表》，并书面告知街道办事处和居民委员会。
(二)物业管理企业应当继续按照合同约定做好服务，积极协助业主会选聘新物业管理企业。业主应当按时交纳物业管理服务费至合同终止之日。
(三)在解除合同1个月前，物业管理企业应当公布物业管理服务费的收入、支出状况，并将预收的费用退还给业主。
(四)物业管理企业应当在合同终止之日起10日内，向业主委员会办理下列移交事宜：
1.物业管理服务费、场地占用费、利用物业共用设施所得收益等余额和财务账册；
2.物业档案资料；
3.物业管理服务用房、场地和属于业主共同所有的其他财物；
4.商品住宅维修基金明细账目和明细台账。
未成立业主委员会的，在区、县房地产管理局和街道办事处的监督指导下，可暂时向居民委员会办理移交事宜。
(五)新物业管理企业接管后，业主委员会或者居民委员会应当将前款所列事项移交新物业管理企业。
第十二条 物业管理服务合同期满，业主会不再续约或者合同期内业主会提前解除合同，业主会重新选聘新物业管理企业接管的，应当按照下列程序做好衔接工作：
(一)在解除合同3个月前，业主委员会应当组织召开业主会会议。在召开业主会会议15日前，将会议通知及确定物业管理企业事宜以书面材料送交与会人员并以书面形式在物业管理区域内公告。
(二)成立业主代表会的业主代表在参加业主会会议3日前，就续约或解约等事宜书面征求其所代表的业主意见。业主的赞同、反对、弃权的具体票数和书面意见应当由本人签字。业主代表在业主会投票时应将业主本人签字后的投票意见如实反映。
经三分之二投票权数表决通过不再续约或提前解约的，业主委员会应当在业主会作出决议后3日内，将解约原因和时间书面告知物业管理企业，并在物业管理区域内公告。业主应当按时交纳物业管理服务费至合同终止之日。
业主委员会将解约原因、解约时间和表决结果以书面形式报送项目所在区、县房地产管理局备案，填写《物业管理企业退出项目管理情况登记表》，并告知街道办事处和居民委员会。
(三)业主委员会组织全体业主对选聘新物业管理企业等事宜进行表决，经三分之二投票权数表决通过选聘新物业管理企业的，业主委员会与新物业管理企业签订《物业管理服务合同》。
(四)业主委员会按照本办法第十一条第(四)项规定与原物业管理企业办理交接事宜；新物业管理企业接管后，业主委员会应当将相关资料、账册、财务等移交给新物业管理企业。
第十三条 因物业管理服务合同期满双方当事人不再续约或者提前解除合同，无新物业管理企业接管的，应当按照下列程序做好衔接工作：
(一)在解除合同2个月前，业主或业主会仍未选聘到新物业管理企业，原物业管理企业应当到项目所在区、县房地产管理局备案，并告知街道办事处和居民委员会。
(二)区、县房地产管理局接到物业管理企业备案后5个工作日内，应当会同街道办事处到项目小区听取业主委员会和业主及物业管理企业的意见，并就继续管理服务做好协调沟通工作。经协调双方当事人达不成一致的，区、县房地产管理局应将有关情况书面报送区、县人民政府和市房地产管理局备案。
(三)区、县人民政府组织街道办事处和区、县房地产管理局，指导居民委员会、物业管理企业和业主委员会就管理方式、服务标准和收费标准等内容对业主进行问卷调查，并在调查结果的基础上制定管理预案。
(四)未成立业主会的，应当在区、县房地产管理局和街道办事处的监督指导下，由居民委员会组织业主成立业主会。
(五)区、县房地产管理局应当积极协助业主会选聘新物业管理企业，并主动提供相关信息，协助其做好选聘企业工作，指导业主会与新接管的物业管理企业签订《物业管理服务合同》。
暂时未选到新物业管理企业的，区、县房地产管理局应将有关情况书面报送区、县人民政府。区、县人民政府应当及时按照制定的管理预案组织街道办事处(镇)、区县市容环境、园林、环卫等部门做好清扫保洁、垃圾清运和绿化维护等工作。所发生的费用由业主交纳，由居民委员会收取。
(六)原物业管理企业应当在退出之日起10日内，按照本办法第十一条第(四)项有关规定向业主委员会办理移交事宜。
新物业管理企业接管后，业主委员会应当将相关资料、账册、财物等移交给新物业管理企业。
第十四条 物业管理企业不履行合同约定未按规定办理项目退出备案及不按规定程序退出的，市、区县房地产管理局可记入企业诚信档案，作为不良行为记录向社会公布。
第十五条 因规模较小导致物业管理企业退出项目管理的，区、县房地产管理局要从实际出发，本着规模经营、方便管理、降低成本、提高服务质量的原则，积极创造条件推动相邻项目整合，推进物业管理上水平。
第十六条 本办法自发布之日起施行。
论司法独立
——从“人类对自身的恐惧”谈起
秦梦轩 云南大学法学院
摘要：
司法独立作为一项宪法原则是在资产阶级民主革命时期确立的，它调整着国家审判机关与立法、行政等其他职能部门的法律关系。恩格斯认为司法独立产生之渊源乃“人类对自身的恐惧”。本文就从恩格斯对司法独立溯源之理论谈起，对其观点进行批判的继承，从司法独立与自由、权力的关系分析至我国司法独立的改革与创新。
关键词：司法独立 三权分立 权力 自由
一
司法独立源于国家权力的内部分工，而关于权利分工的理论源头，恩格斯借用宗教术语对这一分权理论作了一种形象表达：“如果说国家的本质像宗教的本质一样，也是在于人类对自身的恐惧，那末，在君主立宪国家特别是英国这个君主立宪国家，这种恐惧达到了最高点。” 按照恩格斯的理解，这种权利分工源于“人类对自身的恐惧”，即人类对于自己所创立的国家政治制度充满着猜忌与戒心；为了防止可能出现的专制、独裁，人们就想通过对一种国家政体形式的塑造，将国家分解成由不同主体掌握的权利，从而防止权力的集结而导致对人民权利的危害。专制政体对于人民的最大危害，莫过于扼杀人民的自由，用统治者的意志来代替人民的判断。三权分立是资本主义战胜封建主义的武器，但它维护的资产阶级专政亦有其落后的一面，借用恩格斯的一句话：“这种分立事实上只不过是为了简化和监督国家机关而实行的日常事物的分工罢了。”
所以，恩格斯就司法独立产生渊源认为为“人类对自身的恐惧”。笔者认为，对于恩格斯关于司法独立的渊源之理论，我们应该进行批判性地继承。按其观点，虽然司法独立缘于“恐惧”，但其存在并适用至今，而且现在的法治文明社会更加强调司法独立，那么，其存在就有一定的合理性。下面笔者就具体阐述一下。
二
马克思认为，“社会不是以法律为基础的，那是法学家们的幻想。相反地，法律应以社会为基础，法律应该是社会共同的、由一定的物质产生方式所产生的利益和需要的表现，而不是单个人的恣意横行。”法律的社会性和功利性决定了法律只有满足社会的需要才能赢得合法性。司法独立是人类为实现司法公正所追求的制度安排，然而司法独立并非一种超历史的客观存在，它必须受制于相应的政治、经济和文化条件。恩格斯认为，司法独立这一原则“最透彻地反映了人类对自身的恐惧”当时西方的文化中就流淌着“人有原罪，性本恶”之性恶论；亚里士多德亦认为人性本质即贪婪可恶，众人智慧优于一人智慧，众人之治优于一人之治，加之基督教认为人类的祖先亚当夏娃是原罪的，被上帝定罪而流放尘世，两者共同构成西方性恶论的基石。由此可见，恩格斯司法独立理论之人性论基础是正确性的。可以说恰当地运用了唯物辩证论关系。
（一）司法独立与自由
16、17世纪，人文精神在西方社会逐渐传播开来，其主要是针对中世纪宗教统治下的人依附于教会且个性被压抑的极端主义而提出来的，进而由宗教改革演变为资产阶级革命，最终完成社会变革。应当说，在这一演变过程中，资产阶级启蒙思想家提出并比较充分地论证了个人自由的理论，从而为资产阶级革命的胜利和司法独立的确立起到了重要的推动作用①。
洛克认为：“法律的目的不是废除或限制自由，而是保护和扩大自由②。”孟德斯鸠认为：“在一个法律的社会里，自由仅仅是：一个人能够做他应该做的事情，而不是被强迫去做他不应该做的的事情○3”。对孟德斯鸠的这句话有些学者认为，“能够做”是指行动自由，“被迫做”则隐含着意志自由。关于意志自由，黑格尔曾指出，“法的确定的地位和出发点是意志，意志是自由的，所以自由就构成法的实体和规定性④。”一个人在自己享有意志自由的时候，应当尊重对方的意志自由，在现代文明社会也体现着对人的尊重；一个人如果只顾自己的意志自由而随意破坏他人的意志自由，则是对他人尊严的一种侵犯。和个人的意志自由一样，组织的意志也是自由的，也应当得到尊重。因此，尊重法官和法官的意志自由，就应当允许法官按照自己的意志对案件事实和适用法律进行认定和选择，同时不干涉法院对司法权的独立行使。
所以，只有司法独立了，才能真正的保证人的自由。这一点与恩格斯的观点不谋而合，恩格斯认为国家制度和法律的目的在于保护人的自由和权利。人们为了实现单凭个人力量所不能实现的利益和自我保护，满足人的本质的社会性需要，就必须建立并参加国家共同体，并让渡一部分可与自身相分离的个体权利和利益给国家，“人把自己的全部非神性、全部人的自由寄托在它身上”，形成代表普遍利益的公共权力。这个“公共权力”就包含司法权。
（二）司法独立与权力
司法权是国家权力的重要组成部分，司法独立的政治基础是权力分立。在资本主义国家，司法机关与立法机关、行政机关相互的具体关系主要表现在以下三个方面：一是行政机关经立法机关同意有权任命法官，或者行政机关提名法官代表，由国家元首任命，而违法失职的法官则有立法机关进行弹劾；二是行政机关违法的行政行为，法院有权通过行政诉讼进行审查并予以撤销；三是对立法机关制定的法律、法令是否违反宪法，法院拥有否决或撤销的权力，即违宪审查权。而法院要行使后两种权力，很显然其必须拥有不受行政机关、立法机关干涉的独立地位和权力。但由于法官通常由行政机关任命或经立法机关批准由行政机关任命和立法机关有权对违法失职的法官进行弹劾，加之立法机关可以通过制定法律对社会发挥重大影响和行政机关拥有广泛而庞大的行政管理权，因而司法权容易受到侵犯、威胁。
美国宪法起草者之一汉密尔顿曾深刻的指出：“大凡认真考虑权力分配方案者必可察觉在分权的政府中，司法部门的任务性质决定该部门对宪法授予的政治权力危害最寡，由其具备的干扰与危害能量最小。行政部门不仅具有荣誉、地位的分配权，而且执掌社会的武力。立法部门不仅掌握财权，且制定公民权利义务的准则。与此相反，司法部门既无军权，又无财权，不能支配社会的力量与财富，不能采取任何主动的行动。故可正确断言：司法部门既无强制，又无意志，而只有判断；而且为实施其判断亦需借助于行政部门的力量。”在这种情况下，采取有效的措施保护司法权不受干涉就显得非常必要了⑤。”
因为人们“恐惧”在三权分立与制衡原则下司法权受到立法权、行政权的侵犯、威胁与影响，为了防止这种“恐惧”的发生，所以要求司法独立。由此，司法独立便成为资本主义各国处理司法权和立法权、行政权之间关系的基本准则，因而对于为什么资本主义国家只规定司法独立而不规定立法独立、行政独立也就不难理解了。
三
司法独立是指司法权由司法机关排他性行使，司法组织和司法人员在行驶职权时只服从法律，不受任何机关、团体和个人的干涉。作为一项宪法原则是在资产阶级民主革命时期确立的，它调整着国家审判机关与立法、行政等其他职能部门的法律关系。这一原则主要有两层含义：一是审判权的专属性。即国家的司法权只能由宪法和法律规定的依法设立的法院和具有法定资格的法院专门行使，其他任何机关、团体、个人都不能行使。例如，我国宪法第78条明确规定：“人民法院独立进行审判，只能服从法律。”二是法官职务行为的独立性。即法官行使审判权时只服从宪法和法律，既不受立法、行政机关的干涉，也不受上级法院或本法院其他法官的影响。例如，日本宪法第76条规定：“一切司法权属于最高法院及由法律规定设置的下级法院；所有法官依良心独立行使职权，只受本宪法和法律的约束”。
孟德斯鸠认为，“从事物的性质来说，要防止滥用权力，就必须以权力约束权力。”他指出：“每一个国家有三种权利：立法权力行政权力，司法权力。……当立法权力行政权力集中在同一个人或同一个机关之手，自由便不复存在了；如果司法权力不同立法权力行政权力分立，自由也就不复存在了。如果司法权力同立法权利合而为一，则将公民的生命和自由施行专断的权力，因为法官就是立法者。如果司法权同行政权合而为一，法官便将握有压迫者的权力。如果同一个人或者由重要人物、贵族或平民组成的同一个机关行使这三种权力，即制定权、执行公共决策权和裁判私人犯罪或争讼权，则一切都完了⑥。”正因为有了像孟德斯鸠这一类的学说，才有以后以美国为代表的“三权分立”的宪法理论及民主思想。这些产生的社会背景和思想理论基础，就是司法独立原则的渊源和思想理论基础。
四
司法独立同样也是我国的一项宪法原则，按照我国宪法和法律的规定，司法机关的独立性是相对于行政机关、社会团体和个人而言的。这是因为，我国实行的是议政合一的人民代表大会制，行政机关、审判机关和检查机关都是由人民代表大会即国家权力机关产生。同时，我国共产党在国家政治生活和政权组织中的绝对领导地位在宪法中得以确认，因而，司法机关也不能向中国共产党独立，这是不同于西方国家的，可以说是中国特色下的司法独立。而且“司法独立”这一概念也是从西方国家借鉴来的。所以从我国司法独立产生的背景条件和原因来说，并不能简单地用恩格斯的观点认为我国的司法独立亦源于“人类对自身的恐惧”。
笔者认为，我国并没有走向真正的司法独立。因为司法独立的前提是三权分立，而我国，行政权力干扰导致没有真正意义上的司法独立，从而出现严重的司法腐败。具体表现在：（1）司法权同行政权虽在职能上分离，但在体制上仍难舍难分。首先是司法机关的财政不独立，仍隶属于行政系统，依靠行政的供给；其次是人事任免权实际上也掌控在行政机关手里，这就使司法工作常常受行政的掣肘。（2）在司法官制与内部管理体制的行政化方面：现在法官的官制受行政官阶制的影响。法官无终身制和高薪制作为职业保障，受内部行政管理体制的缚束，而难以放心大胆地只服从于法律。（3）上级法院与下级法院之间常出现指示与请示的现象，以及地方政府对地方法院审判的非法干预，这就破坏了下级法院或地方法院审判的独立性和自主性。
即便如此，在我国强调司法独立并以制度上保障司法独立还是完全必要的，当然，这里司法独立只是相对的。有学者认为，在我国强调司法独立、实现司法独立，最基本的有三点：一是改革法院体制，摆脱或限制地方保护主义的影响；二是改革法官制度，培育高素质的法官和理性的法院；三是调整政治与司法的关系，实现政治影响的程序化和理性化⑦。我国宪政体制下需要实现司法独立，也具备了司法独立的可能性，通过对司法体制的改革一定能成功的实现司法独立，促进司法统一和司法公正，推动我国的宪政建设和法治化向前发展。
司法独立作为一项宪法原则已为世界所公认，对于恩格斯司法独立源于“人类对自身的恐惧”，我们亦加以批判的继承。但事实表明，没有司法独立就没有司法公正，它虽然不是司法本身的价值追求，但却是司法生命的根基。
注释：
①谭世贵：《司法独立问题研究》，法律出版社2004年版，第28页。
②[英]洛克：《政府论》(下篇)，瞿秋农等译，商务印书馆1982年版。第83页。
