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如何认定商品房售楼广告的法律效力/姚长飞

作者:法律资料网 时间:2024-07-23 15:02:12  浏览:8567   来源:法律资料网
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如何认定商品房售楼广告的法律效力

姚长飞 中国政法大学研究生院


最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称《解释》)于2003年6月1号开始生效实施,该《解释》就以往商品房销售中一直存在较大争议的诸如购房款双倍返还问题,商品房买卖合同的效力认定问题以及商品房销售广告的法律效力问题均作出了较明确的规定。《解释》的出台引起了社会各界的广泛关注,本文拟就其中的有关商品房售楼广告的法律效力问题从学理及实践角度作一探讨。
商品房售楼广告属于商业广告,关于商业广告的法律效力,《中华人民共和国合同法》第15条是这样规定的:寄送价目表,拍卖公告,招标公告,招股说明书,商业广告等均为要约邀请。商业广告内容符合要约规定的视为要约。那么何为符合要约规定呢,该法第14条对要约作出了如下规定:第一,内容具体确定,第二,表明经受要约人承诺,要约人即受该意思表示约束。但是虽有上述规定,如何去理解适用开发商和购房者还是各执一词,分歧较大。开发商主张,商品房售楼广告属于要约邀请,因为首先售楼广告是向不特定人发出的,不具备一般要约向特定人发出的要件,其次开发商主张售楼广告并未对售房具体内容作出具体约定,也没有表示出经受要约人一旦承诺,开发商便受广告内容约束的意思,其三,如果双方没有明确将广告内容写进合同,则广告内容不具备任何法律效力,所以在因广告不实引起的房产纠纷中开发商多主张自己不负任何法律责任。作为购房者一方,他们则认为售楼广告和宣传资料是自己买房的认识基础,应该是合同一部分,特别是在商品房预售中,由于其特殊性,商品房尚未建成,开发商卖的其实是图纸,模型,购房者下定决心买房的依据、信息等都来自于开发商的宣传材料和广告,售楼广告对于最终签订购房合同起至关重要的作用。购房者往往把开发商广告宣传的内容,看作是开发商的承诺,所以开发商如果最后交房与宣传资料不一致则理应承担相关法律责任。
由于一直存在着争议,全国各地的法院在审理上述类似纠纷时对广告法律效力的认定标准上也存在着不统一的局面。《解释》的出台可以说对这个问题作出了比较明确的规定,该《解释》第三条规定:商品房的售楼广告和宣传资料为要约邀请,但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作出的说明和允诺具体确定并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的应当视为要约,该说明和允诺即使未载入商品房合同亦应该视为合同内容,当事人违反的应当承担违约责任。应当说《解释》的规定与《合同法》第十四条的规定是完全一致的,只是又具体明确了一下,司法操作性更强了一些。
铺天盖地的商品房售楼广告多设计精美,词藻华丽,如何去区分这些内容各异的售楼广告的效力,笔者结合《解释》的规定,并在对众多售楼广告进行了整理分析的基础上,将商品房售楼广告大致分为以下四种:
第一类,属于开发商具体确定的内容,也即符合《解释》中规定的具有绝对法律效力的内容。在《商品房买卖合同示范文本》中对这些内容也均有约定之提示,例如房屋的层高、户型、结构类型、付款方式、保修责任等,这些条款开发商一般也会同意将其全部写进书面合同中,其法律效力必然是确定的。按照《解释》规定这些内容即使未写进合同中亦应当视为合同内容,具有法律效力。
第二类,属于内容较具体,但是还需要写进合同明确细化后才具有法律效力的内容。如开发商承诺的“进口卫浴电梯”、“纯德国进口厨具”、“24小时保安”等,这些内容购房者千万不能掉以轻心,需要有选择地将自己需要的部分在正式签订的合同中加以细化,如在合同中写明卫浴电梯的产地、型号、品牌等;相关物业管理内容也要写进合同的物业管理部分加以明确。应当说是约定得越细,购房者越容易得到法律的保护,一定不能嫌麻烦。
第三类,是不属于开发商具体确定的内容。售楼广告中一般采用较夸张性语言,人为美化,制造声势,为得是吸引购房者注意力,多无实际意义。如售楼广告中常见的“温馨家园”,“依山傍水”,“商机无限”等,这些广告内容只能算作要约邀请,开发商的目的是为了吸引购房者向自己发出要约。到底是不是温馨家园,商机无限需要购房者通过自己的考察作出判断,不能仅听广告中一面之词,这类广告内容即使写进合同也不具有法律效力。
第四类,属于内容具体确定,但系开发商违法承诺,通常因违反法律规定而无效。如常见的“买顶层送花园”,“保证产权”,“售后包租”等内容,购房者应当知道楼顶部位是所有业主共同使用部位,开发商无权擅自对其进行处分,否则即为侵犯其他业主权益而承担责任;关于房屋产权登记承诺也是无效的,因为产权登记是政府行政主管部门的职权,能否登记产权,要看其是否具备产权登记的合法条件,开发商说了不算;售后包租在法律、规章中也是严令禁止的,主要是考虑到在目前的法制状况下,缺乏强有力的监管手段保证这一措施的执行,售后包租多是一种促销手段,带有相当的欺骗性,受害的往往是购房者,所以法律明确规定这种行为无效。在此提醒购房者不仅要尽量把广告内容写进合同,而且要注意辨别写进合同的内容是否符合法律规定,否则即使写得再多、再具体也会因为无效而得不到法律保护。
以上就是笔者在学习《解释》相关规定的基础上,对商品房销售广告从学理和实践的角度做的一点分析,主要是帮助广大购房者能够擦亮眼睛,理性地认识各式各样的售楼广告和宣传资料,捍卫自己的合法权益不会受到侵犯,当然本文如能对司法实践也起到一些帮助作用的话将更感不胜荣幸。


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为雇主开车运油后将油卖出应定侵占还是盗窃?

作者:李旺城


一、基本案情:
2004年5月,中石化北京分公司某油库与司机张某某(该油库职员)订立了承包送油合同,张某某用公司的油罐车给下属加油站送油,从中赚取运费。后张某某雇佣犯罪嫌疑人司机贾某某,双方口头协议每月付贾某某工资600元。同年7月21日贾某某驾驶油罐车在送油途中私自将签封开启,后将油罐车上的5桶0号柴油卖与他人,其价值人民币3390余元。
二、分歧意见:
对本案中贾某某利用为雇主开车之便,将油罐车上的5桶柴油卖与他人的行为应如何定性,存在以下二种不同意见:
第一种意见认为贾某某的行为是侵占行为。理由是贾某某与张某某定有协议,成立雇佣关系,其职责是为张某某开车将油送到指定地点,因此基于委托合同关系产生贾某某对油在运输途中具有代为保管义务,其私自卖油的行为属于将他人交给自己保管的财物非法占为己有的行为,是侵占行为。
第二种意见认为贾某某的行为构成盗窃罪。理由是贾某某主观上明知自己驾驶的油罐车不是自己的财物,却以非法占有为目的,在送油途中秘密将油罐车签封开启,窃油卖与他人而获利,其行为完全符合盗窃罪的构成要件,且数额较大(2000元以上),构成盗窃罪。
三、评析意见:
笔者同意第一种意见。贾某某私自卖油的行为属于将他人交给自己代为保管的财物非法占为己有的行为属于侵占,但由于其侵占财物价值未达到侵占罪所规定的数额较大(5000元)的标准,不构成侵占罪。在民事上,本案中油的所有权属于中石化北京分公司,张某某因合同关系成为受托人(负责运输,赚取运费),贾某某基于与张的协议成为受托人的代理人,因此对本案造成的损失,张某某与犯罪嫌疑人贾某某应承担连带赔偿责任。在刑事上,解决本案的关键问题是:
(一)行为人基于口头协议代理运输业务,运输中对客户财物是否属于代为保管
代为保管基于委托关系而产生,委托信任关系是一种事实关系,并不要求有成文的民事合同约束委托人和受托人的义务,因此在委托契约无效或者可撤销的场合,基于这种委托而取得的财产占有仍然属于受他人委托保管财物[1]。本案中,尽管贾某某与张某某定的是口头代理协议,但均是双方真实意思表示,因此他们的代理关系成立,其后果是贾除了在约定时间把标的物运到指定地点外,同时还要在运输过程中对车、油尽善管义务,善管义务是基于合同产成的。基于合法的原因(委托代理关系),贾某某在运输途中形成对车、油的代为保管关系,当然代为保管并不限于当事人之间“一对一”的直接委托,如借用、租赁、担保、加工承揽、寄托等多种原因也会产生代为保管。本案中贾某某正是利用张的信任及在运输途中对运油车及油形成占有关系,后在途中将业已占有的财物不法所有,因而是侵占行为。
(二)行为人受他人委托保管或运送某种封缄的包装物时,是否同时占有封缄物的内容(财物)
侵占罪的成立,是行为人将业已占有即已经形成“占有事实”的财物擅自转归自己所有。换言之,本罪的成立,要求原财物所有人、占有人已经失去对该财物的控制权。也就是说,将自己占有的财物变为自己不法所有,是侵占罪的本质特征;而将他人占有的财物变为自己占有,则是盗窃罪的基本特征。因此,该案定性的最为关键的问题是:确定本案财物究竟由谁占有?有以下三种不同观点。
一是“区别说”,认为整个封缄物整体归受托人占有,但其封缄物里面财物,归委托人所有。理由是委托人对内容物加锁或封固后,对物之支配可能之手段犹存,支配可能性就存在,自然地具有现实的支配力。在本案中,贾某某(受托人的代理人)在保管、运油途中,对于整个油罐车因运送业务本身而占有,但对车内封存的油,仍为委托人占有,并不能由受托人自由支配,如果其将包装物打开,窃取里面财物,就与侵占整个封缄物不同,所以应成立盗窃罪。实际,刑法第253条第2款的规定[2],也间接说明封缄物的内容仍然由委托人占有。二是“修正区别说”,认为封缄物整体由受托人占有,但其内部财物属于委托人、受托人共同占有。因此,受托人不法占有油罐车整体的,成立侵占罪;不法取得其中封存油的,成立盗窃罪与侵占罪的竞合,按盗窃罪论处。三是“委托人占有说”,认为整个封缄物及其内部财物均由委托人持有,受托人侵占包装物整体或抽取部分内容物,均构成盗窃。四是“受托人占有说”,认为整个封缄物及其内部财物均由受托人持有,受托人侵占封缄物整体或抽取部分内容物,均构成侵占。因为整个封缄的财物既已交付受托人保管和运输,其能支配物之全体,自然就支配封缄物内之内容,这是合情合理的,因为持有封缄物之人,随时可以破坏包装或者封条取出内容物。本案正是如此,犯罪嫌疑人贾某某打开封条,取出里面的油并不困难,甚至是非常容易,所以在代为保管的占有前提下,讨论“行为人是否使用了秘密窃取手段来论证其是否构成盗窃”显得苍白无力,因为该油已经处于贾某某可以自由支配的状态之中了。
针对以上四种观点,笔者认为“受托人占有说”较为妥当。“区别说”依取得整体物或其内容物之一部分物品而结论不同,可能导致罪刑关系的失衡:受托人取得整个封缄物,构成性质较轻的侵占罪,只抽取其中一部分财物,反而构成法定刑更重的盗窃罪[3]。因为占有权的归属,应重点考察行为人对物品的支配地位,应就全体加以认定。“委托人占有说”则过于苛刻,忽视了我国刑法中盗窃罪的法定刑远重于侵占罪这一事实,对占有封缄物、内容物的一律定盗窃有失公允。而“受托人占有说”则对事实上支配力的存在、行为人对物的实际地位等作了考虑,所以较之合理,应当在司法实践中采纳[4]。所以,笔者认为本案中受托人贾某某的行为是侵占行为。
(三)如何认定“非法占为己有”与“拒不退还”、“拒不交出”之间的关系
不少对本案持定盗窃的人认为,贾某某对侵占的油不具备拒不交还、拒不交出的情节,不符合侵占行为的“合法持有+非法侵吞”的特征。这就涉及到“非法占为己有”与“拒不退还”二者之间关系的问题。
一般的观点认为,二者是并列的、各自具有独立意义、需相继判断的关系。但笔者认为二者之间是包容关系,前者包容后者,换言之,拒不退还、交出不是侵占罪中构成要件客观方面的内容,而只是对非法占为己有的强调和进一步说明,视为确认、固定持有人非法占有的意图提供充足依据。对此,张明楷教授指出,“非法占为己有”与“拒不退还”表达的是同一个意思:即将自己占有的他人财物变为自己所有。“拒不退还”只是对“非法占为己有”的强调,或者说是对认定行为人是否非法占为己有的一种补充说明[5]。所以,从占有人将自己暂时占有的他人财物不法转变为自己所有之时,拒不退还、拒不交出的意思已经昭然若揭,没有必要再在司法上证明拒不退还、拒不交出情形的存在与否。
四、处理情况
此案检察机关以被告人贾某某涉嫌盗窃罪向法院提起公诉,法院以盗窃罪判处贾某某有期徒刑10个月[6]。

注释:
[1] 周光权:《侵占罪认定中的关键问题》,刑事司法指南总第18期,第38页。
[2] 刑法第二百无十三条规定,邮政工作人员私自开拆或者隐匿、毁弃邮件电报的,处二年一下有期徒刑或者拘役。
犯前款罪而窃取财物,依照本法第二百四十六条(盗窃罪)的规定从重处罚。
[3] 周光权:《侵占罪疑难问题研究》,《法学研究》2002年第3期。需要指出的是,张明楷教授不赞成这种观点,他认为即使封缄物受托人不法取得了封缄物整体,但只要没打开封缄物,被害人对封缄物内容的占有仍然没有受到损害;如果不法所有封缄物,并打开封缄物进而不法取得其中内容,当然应认定为盗窃。
[4] 类似主张,参见刘明祥:《财产罪比较研究》,中国政法大学出版社2001年版,第53页。
[5] 张明楷:《刑法学》第2版,法律出版社2003年版,第783页。
[6] 笔者对法院的判绝无异议,法院的判决采纳了区别说的观点,此种观点张明楷、阮其林等教授主张,笔者的提法只是观点的争鸣,以求廓清认识,服务办案。





关于扩大中等职业教育免学费政策范围进一步完善国家助学金制度的意见

财政部 国家发展和改革委员会 教育部等


关于扩大中等职业教育免学费政策范围进一步完善国家助学金制度的意见

财教[2012]376号


各省、自治区、直辖市人民政府,国务院各部委、各直属机构:
为贯彻落实2012年《政府工作报告》和《国家中长期教育改革和发展规划纲要(2010-2020年)》有关要求,加快发展中等职业教育,促进教育公平和劳动者素质提高,经国务院同意,现就做好扩大中等职业教育免学费政策范围、进一步完善国家助学金制度的工作提出如下意见:
  一、扩大中等职业教育免学费政策范围
  从2012年秋季学期起,对公办中等职业学校全日制正式学籍一、二、三年级在校生中所有农村(含县镇)学生、城市涉农专业学生和家庭经济困难学生免除学费(艺术类相关表演专业学生除外)。
  为保证学校正常运转,对因免除学费导致学校收入减少的部分,第一、二学年由财政按照享受免学费政策学生人数和免学费标准补助学校;第三学年原则上由学校通过校企合作和顶岗实习等方式获取的收入予以弥补,不足部分由财政按照不高于三年级享受免学费政策学生人数50%的比例和免学费标准,适当补助学校。
  免学费标准按照各省(区、市)人民政府及其价格主管部门在2012年6月30日前批准的学费标准确定。
  免学费补助资金由各级财政共同分担。中央财政统一按照每生每年2000元的标准与地方财政按比例分担,其中,对西部地区,不分生源,中央与地方分担比例为8:2;对中部地区,生源地为西部地区的,中央与地方分担比例为8:2,生源地为其他地区的,中央与地方分担比例为6:4;对东部地区,生源地为西部地区和中部地区的,中央与地方分担比例分别为8:2和6:4,生源地为东部地区的,中央与地方分担比例分省(市)确定。地方各级财政承担的免学费补助资金,由省级财政统筹落实。
  涉农专业范围,根据教育部发布的中等职业学校专业目录及专业设置管理办法确定。中央财政按区域确定城市家庭经济困难学生比例,西部地区按在校城市学生的15%确定;中部地区按在校城市学生的10%确定;东部地区按在校城市学生的5%确定。各省级人民政府应根据实际情况,合理确定本行政区域内家庭经济困难学生的具体比例。
  对在职业教育行政管理部门依法批准、符合国家标准的民办中等职业学校就读的一、二年级符合免学费政策条件的学生,按照当地同类型同专业公办中等职业学校免除学费标准给予补助。民办中等职业学校经批准的学费标准高于补助的部分,学校可以按规定继续向学生收取。
  二、进一步完善中等职业教育国家助学金制度
  从2012年秋季学期起,将中等职业学校国家助学金资助对象由全日制正式学籍一、二年级在校农村(含县镇)学生和城市家庭经济困难学生,逐步调整为全日制正式学籍一、二年级在校涉农专业学生和非涉农专业家庭经济困难学生。具体调整步骤如下:(1)2012年秋季学期至2013年春季学期,助学金政策覆盖一年级涉农专业学生和非涉农专业家庭经济困难学生,以及二年级农村(含县镇)学生和城市家庭经济困难学生。(2)从2013年秋季学期起,将助学金政策覆盖范围调整为一、二年级涉农专业学生和非涉农专业家庭经济困难学生。
  助学金继续按每生每年1500元的标准由中央财政和地方财政按比例分担,具体分担比例与免学费补助资金的分担比例一致。
  中央财政按区域确定家庭经济困难学生比例,西部地区按在校学生的20%确定,中部地区按在校学生的15%确定,东部地区按在校学生的10%确定。各省级人民政府应根据实际情况,合理确定本行政区域内家庭经济困难学生的具体比例。为切实减轻贫困地区中等职业学校学生家庭经济负担,根据《中国农村扶贫开发纲要(2011-2020年)》有关精神,将六盘山区等11个连片特困地区和西藏、四省藏区、新疆南疆三地州中等职业学校农村学生(不含县城)全部纳入享受助学金范围。
  地方出台的中等职业教育免学费政策和助学金政策,范围大于或相关标准高于本意见的,可按照本地的办法继续实施。
  三、配套改革措施
  在扩大免学费政策范围、进一步完善国家助学金制度的同时,要大力推进中等职业教育改革创新,以服务为宗旨,以就业为导向,全面提高办学质量,满足经济社会对高素质劳动者和技能型人才的需要。
  (一)健全“工学结合、校企合作、顶岗实习”的人才培养模式。坚持理论学习与技能培养、课堂教学与岗位技能培训、校内实训与校外实训相结合的原则,推进顶岗实习制度的落实。推进教产合作、校企一体化办学,促进优势互补、资源共享、合作共赢。创新教学方式和专业设置,加强教材建设,使中等职业教育面向企业、面向农村、面向市场培养技能型人才。
  (二)严格执行职业资格证书和就业准入制度。坚持“先培训,后就业”、“先培训,后上岗”的原则,推进职业资格证书制度实施,加快建立适应经济社会发展和劳动力市场需要的职业资格标准体系,严格落实就业准入的法规和政策。
  (三)以“双师型”教师为重点加强教师队伍建设。完善相关人事制度,聘用(聘任)具有实践经验的专业技术人员和高技能人才担任专兼职教师,提高持有专业技术资格证书和职业资格证书教师的比例。创新教师教学和综合素质考核制度,探索实行学校、学生、企业等多方参与的评价办法。
  (四)建立中等职业教育生均拨款制度。在落实免学费政策的同时,各省级人民政府要根据中等职业学校国家办学条件基本标准和教育教学基本需要,结合财力可能,制定本行政区域中等职业学校生均经费拨款标准,进一步加大对中等职业教育的财政投入力度,保障中等职业学校正常运行、健康发展。
  四、有关工作要求
  (一)加强组织领导,完善工作机制。扩大中等职业教育免学费政策范围、进一步完善国家助学金制度涉及面广,政策性强,要按照“中央政策引导、地方统筹安排、积极稳妥推进、保持平稳过渡”的原则认真做好各项工作。各地要加强组织领导,抓紧制订实施方案,明确责任分工,建立健全责任追究制度,切实抓好各项工作的落实。国务院财政、发展改革、教育、人力资源社会保障等部门要加强督促检查,指导和协调各地认真做好扩大免学费政策范围和完善国家助学金制度工作,推进中等职业教育办学模式改革。
  (二)加强学校管理,做好基础工作。各地教育、人力资源社会保障等职业教育行政管理部门要加强对中等职业学校特别是民办学校办学资质的核查,定期公布合格和不合格学校名单;要严格规范中等职业学校学生学籍管理工作,进一步完善学生信息管理系统,实行电子注册制度,加强对“一牌两校”、“联合招生”、“学籍异动”等情况的监管,坚决杜绝“双重学籍”现象,保证学生基本信息的完整和准确。教育部要会同有关部门逐步建立完善各教育阶段相通的学生信息管理系统。有关部门和中等职业学校要做好免学费和助学金资助对象的认定工作。
  (三)落实经费责任,强化资金管理。各省(区、市)人民政府要统筹安排中央补助资金和地方应分担的资金,制订本行政区域内各级政府的具体分担办法,完善转移支付等制度,确保中等职业教育免学费补助资金和国家助学金落实到位。地方各级财政部门要按照财政国库管理的有关要求,及时拨付资金,确保学校正常运转和助学金按时发放。要健全中等职业学校经费预决算制度,加强资金的科学化精细化管理,确保资金使用规范、安全和有效。对发生虚报冒领、挤占、挪用、滞留国家相关补助资金的部门和学校,要予以严肃处理。
  (四)严格收费审批,规范收费行为。扩大中等职业教育免学费政策范围实施后,公办中等职业学校不得因免学费而提高其他收费标准,或者擅自设立收费项目乱收费。各地要按照《中华人民共和国民办教育促进法》及其实施条例的要求,进一步规范民办中等职业学校收费管理。
  (五)加大宣传力度,形成良好氛围。各地要认真学习、准确把握相关政策,通过多种形式开展政策解读和宣传工作,使这项惠民政策家喻户晓,使广大学生及时了解受资助权利,为扩大中等职业教育免学费政策范围和完善国家助学金制度创造良好的社会氛围。要做好2012年秋季学期入学新生的思想工作,确保政策平稳衔接。



财政部 国家发展改革委 教育部 人力资源社会保障部
          2012年10月22日






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